domingo, 13 de novembro de 2022

Fechamento outubro

 Fechamento Outubro 2022


             Então caros colegas em busca da tão sonhada independência financeira, como estão os senhores/as? Por ser um blog de finança necessitamos falar um pouco de política, pois infelizmente uma está atrelada à outra.
              Impressionante como um futuro presidente da nona maior economia do mundo não entende absolutamente nada de mercado. PQP! O cara não entende que o mercado são milhões de investidores comprando e vendendo tudo que é produto financeiro ao redor de todo o globo e ao mesmo tempo. Ele não é uma pessoa com vontade própria. O mercado precifica o risco. O gringo que achava bonitinho o Lula assumir para acabar com os incêndios na Amazônia descobriu que o mesmo não está nem aí para a economia. O ex-operário fala como se romper o teto de gastos e usar o dinheiro público com medidas populista fosse reduzir a pobreza  no país. O que acontece é justamente o contrário porra.  
              E para piorar ainda tem possibilidade de nomear um ministro da fazendo sem capacidade técnica nenhuma (Hadad). Ou talvez ainda pior, Guido Mantega (um dos responsáveis pela crise econômica de 2014 quando era ministro da fazenda do governo Dilma). Além disso o mesmo já usou até tornozeleira eletrônica e teve prisão temporária na época da operação Lava Jato. Honesto o cara não é. Henrique Meirelles que seria interessante para assumir o cargo já caiu fora depois de escutar essas asneiras. Desejou boa sorte aos investidores. Claro que o Bozo tinha seus defeitos, mas que o ministro Paulo Guedes fez bem o seu trabalho ninguém pode questionar.    
              
Nosso futuro ministro da fazendo sendo levado para Curitiba-PR pela polícia federal!!!

              Caraca hein, aonde investir em um futuro governo perdulário e sem respeito nenhum ao teto de gastos? E com ministro da fazenda irresponsável. Eu vejo duas possibilidades. A mais sensata e certamente melhor é dolarizar o patrimônio o máximo possível. Levar o dinheiro para longe da Banânia. Deixar a grana aplicada em corretoras de países que respeitam o dinheiro público e aonde o risco fiscal é aceitável. Coloca numa Avenue se tiver preguiça, ou se for CDF coloca na Interactive Brokers. Coloca tudo em ETFs e relaxa. Siga o Otávio Paranhos.  
               A outra opção mais arriscada e que serve para quem ainda tem alguma esperança na nossa república: investir na renda fixa, que de perda fixa não tem nada. Creio que em breve teremos as NTN-Bs pagando IPCA + 7. Isso é muitíssimo interessante para o rentista. Ter uma rentabilidade acima da inflação de 7% é algo bem interessante. Realmente acho improvável que o ibovespa nos próximos 4 anos vai ganhar em rentabilidade de uma NTB pagando algo próximo a 7%. A NTN-B 2032 com juros semestrais já estava pagando ipca + 6,12% após as falas de Lula. Imagine quando realmente ele começar a tomar as atitudes na prática. Imagine quando a PEC dos 200 bilhões for aprovada. Imagine quanto voltar algum escândalo tipo mensalão e petrolão. O PT teve os maiores esquemas de corrupção da história da humanidade. Procurem no google.  
               Voltando aos investimentos. Pegando uma NTN-B 2026 hoje com taxa de 6,11%, em 4 anos ela vai render bruto acima da inflação algo aproximado a 26,7% em quatro anos e com risco soberano. Isso considerando inflação de ZERO. Mas sendo pessimista e chutando uma inflação de 10%, no vencimento do título em agosto de 2026 o investidor terá uma rentabilidade bruta de cerca de 78% (simulador do tesouro direto). Não creio que a bolsa brasileira irá render isso em 4 anos. Portanto, tenho que discordar do velho Barsi que afirma que no Brasil a renda fixa é perda fixa. Mas meu caro, inflação de 10% é loucura. Então vamos simular 7%. Neste caso o título irá render 61% bruto. Para isso o ibovespa teria que render algo perto de 13 % ao ano. Lembrar que as estatais (banco do brasil, petro...) têm grande chance de voltarem a ter escândalos de corrupção.  
               Realmente o nosso risco é a argentinização, quando o valor da moeda simplesmente evapora.  Creio que isso não ocorra, o povo aqui felizmente ainda é mais revoltado e ativo em relação à política do que os hermanos argentinos. A oposição aqui é mais ativa. Vide o impeachment da Dilma e as manifestações que têm acontecido. Conheço bem o país vizinho e nossos hermanos. Estão na merda. Viajo todo o ano para o país deles. Conheço o povo, que apesar de ser muito simpático e hospitaleiro gosta de cair no conto da sereia kirchenista. Na prática eles dolarizam tudo. Venda de imóveis. Pacotes de viagem. Adoram dólar em espécie. Os cambistas andam com bolos de notas de dólar nas ruas de cidades turísticas. A taxa de juros deles está em 75%. Isso para o investidor é uma desgraça, pois a inflação deve atingir 100% até o final do ano. Uma NTN-B lá não seria mais atrativa. Lembrar que o imposto de renda da NTN-B também é sobre toda a rentabilidade (IPCA + taxa contratada). Ou seja, o IR iria consumir o lucro. Mas se o Brasil virar uma Arg
entina o ibovespa também vai tomar PAU e certamente o governo não permitirá enviarmos dólar ao exterior como podemos fazer livremente nos dias de hoje. Os hermanos se não me engano podem comprar legalmente 200 dólares por mês e pagando altas impostos sobre a compra.  
                Bom, chega de política senão o STF daqui a pouco vai me bloquear. O Xande está de olho. Ele parece o Grande Irmão do livro 1984 de George Orwell. 
                Mas penso que investimento atualmente no Brasil é renda fixa. Investir em renda variável tem que ser no exterior. Daqui a 4 anos quero voltar e ler esse meu post. Tomara que eu esteja errado. Mas por enquanto prefiro uma NTN-B rendendo uns 61% bruto em 4 anos do que me arriscar no ibov. 

Gastos Mensais para o Casal em Outubro de 2022


             Os gastos mensais foram de R$ 12.485. Compramos um aspirador Robô da Xiaomi. Modelo Robo Vacuum Mop. Impressionante como é útil essa engenhoca. Aspira a casa e passa pano. Achei o máximo. Recomendo. 
             A patroa gastou R$ 2.050 em roupas para manter o hábito. Caro por sinal. O seguro do carro menos velho venceu. Passou de 2500 reais para 4000 reais. Cancelei o seguro total e paguei somente para terceiros. O custo total foi de 1700 reais. Resolvi arriscar. Tenho bonificação 10. Primeira vez que ficarei com seguro somente para terceiros. Tomara que não me arrependa. É um risco que assumi. Se der perda total vou me aborrecer, mas creio que não será um baque importante no portfólio. Terei que comprar outro. 
              Eu não ligo muito para carros. Gosto de ter um seguro mas que não seja algo extremamente caro. O custo de manter um automóvel é altíssimo. O mais novo dos nossos automóveis tem cerca de 10 anos de uso. Pela patroa nós já teríamos trocado o mesmo.  
 

Patrimônio em outubro de 2022 (lembrar que não fiz o fechamento em setembro)


   TOTAL EM APLICAÇÕES FINANCEIRAS (em preto valores do mês anterior e vermelho mês atual)

a) aplicação em dólares americanos no exterior já convertidos para real (avenue.us): R$ 315.057,22  R$ 327.007,77

A bolsa americana SP500 está 16,75% negativa neste ano. Aumento de 12 k em 60 dias. 

b) previdência privada: R$ 27.920,87 R$ 28.530,52

c) empréstimos: R$ 531.518,14 R$ 553.313,13

d) aplicações financeiras corretoras (XP e BTG): R$ 4.643.160,40 R$ 4.815.942,91

e) total aplicações: R$ 5.588.368,13 R$ 5.724.794,33

Renda passiva aplicações (regra dos 3,3%): R$ 15.368,01 R$ 15.743,18

TOTAL LÍQUIDO DE RENDA PASSIVA COM ALUGUÉIS (livre de IR, do IPTU e de honorários da imobiliária)- 

R$ 22.335,64 R$ 25.454,35

a) aluguel conjunto salas: R$ 16.124,49 R$ 18.643,17

b) aluguel sala 1: R$ 3.447,77 R$ 3.717,13

c) aluguel sala 2: R$ 2.763,38 R$ 3.094,05

Renda passiva aluguéis: R$ R$ 22.335,64 R$ 25.454,35. 

TOTAL DE RENDA PASSIVA COM ALUGUÉIS DE IMÓVEIS + APLICAÇÕES + SUBLOCAÇÃO DE PARTE DO ESCRITÓRIO + ALUGUEL DO NOSSO APARTAMENTO ATUAL: R$ 25.454,35 + R$ 15.743,18 + R$ 2.600 + R$ 1.000 R$ 44.397,53

Excelente Surpresa do Mês

   
                Tive uma excelente surpresa neste mês. Algo que resultou num aumento da renda passiva mensal. As imobiliárias reajustam os valores dos aluguéis uma vez por ano. Elas tem um contrato com os inquilinos dos imóveis. Durante o ano elas reajustaram os valores e eu não tinha visto isso. Hoje resolvi consultar o aplicativo das mesmas e vi que alguns aluguéis haviam sido reajustados. Além disso estamos acabando a reforma das salas comercias antigas. E tivemos uma grata surpresa. Uma delas já foi alugada. Valor de 900 reais por 3 meses e após o aluguel será reajustado para 1.000 reais. 
                 Somado o aluguel da nova sala mais o reajuste dos aluguéis houve um aumento de R$ 3.118,71. Caraca. Foi uma excelente surpresa. A maioria dos aluguéis são atrelados ao IPCA no momento. Tem um imóvel que ainda é atrelado ao IGP-M. 
                 Referente a reforma das salas comerciais. Foram gastos até o momento o valor total de R$ 248.000. Creio que até o final completo da obra serão gastos 258 K. Mas imagine algo bem desgastante: são essas reformas. Imóveis certamente são o tipo de renda variável BEM variável. São um tipo de investimento na minha opinião mais arrojado do que o mercado de ações. Investir em imóvel é estar sempre realizando alguma reforma, confusões com os vizinhos e com os inquilinos, gastos inesperados, desentimento com pedreiros e construtores, fiscalizações de prefeitura e bombeiros, alvarás, contadores, imobiliárias, vacância, compras em lojas de materiais de construção. É para quem tem paciência. Por isso tenho priorizado renda fixa no Brasil. De arrojado já temos os imóveis.  
                 Em relação à nossa empresa, novembro creio que será o mês com menor faturamento no ano de 2022. Mas já estou meio cansado de ficar me cobrando. Já são pelo menos 11 anos de muita luta. Ninguém consegue ganhar a vida e ter sucesso sem ter muito estresse e sem ter arriscado muito durante a vida. Talvez o funcionário público, dos quais tenho uma certa inveja, não necessitem se submeter a tantos riscos. Mas as demais carreiras e empreendedores passam por muito sofrimento para alcançar o sucesso. 
                 Atingimos e até mesmo ultrapassamos a meta FIRE. Qual é o plano agora. Temos conversado bastante. Creio que no momento a ideia (não tem mais acento agudo) seja um COAST FIRE (https://aposenteaos40.org/2018/04/os-dois-principais-tipos-de-fire.html).  
                 Nesse link o AA40 explica bem os tipos de FIRE. Nosso plano no momento é trabalhar para curtir. Poder gastar sem ter uma preocupação sobre as despesas. Mas como tudo na vida os planos podem ser mudados. Pela minha esposa nós largaríamos tudo e passaríamos viver viajando. Eu ainda não tenho essa pretensão. Mas vamos pensando. Ainda tenho alguma energia para o trabalho. 
                  Abs a todos os guerreiros da luta FIRE!!!


sábado, 3 de setembro de 2022

Fechamento agosto 2022

 Fechamento para Agosto de 2022



         Então pessoal, depois de um bom tempo sem escrever, retornamos para o fechamento mensal. A foto acima é de um dos locais nos quais estivemos durante nossas férias de 11 dias. É uma estação de esqui localizada na patagônia. Vou falar até sobre os custos da viagem. 

Gastos Mensais para o Casal em Agosto de 2022


           Os gastos mensais foram de R$ 19.642. Foram acima da média devido ao fato de viajarmos por 11 dias. Os maiores gastos do mês foram:
1- Viagem ao exterior - R$ 12.155. Isso inclui a passagem aérea e todos os gastos da viagem incluindo hotéis, passeios, alimentação, lembrancinhas.  
2- carros: R$ 1.041
3- roupas: R$ 964
4- restaurante: R$ 800
5- mercado: R$ 515 
             Impressionante como manter os automóveis é extremamente caro. Isso que são carros antigos com uma boa desvalorização. Um é 2005 e o outro é 2012/2013. Ou seja, o mais novo tem 10 anos de idade. Imagine o custo de manter 2 carros novos na garagem. 

Patrimônio em agosto de 2022


   TOTAL EM APLICAÇÕES FINANCEIRAS (em preto valores do mês anterior e vermelho mês atual)

a) aplicação em dólares americanos no exterior já convertidos para real (avenue.us):R$ 320.683,02 R$ 315.057,22

A bolsa americana SP500 está 18,19% negativa neste ano. 

b) previdência privada: R$ 26.914,17 R$ 27.920,87

c) empréstimos: R$ 248.623,25 R$ 531.518,14

d) aplicações financeiras corretoras (XP e BTG): R$ 4.581.447,20 R$ 4.643.160,40

e) total aplicações: R$ 5.315.543,20 R$ 5.588.368,13

Renda passiva aplicações (regra dos 3,3%): R$ 15.368,01

TOTAL DE RENDA PASSIVA COM ALUGUÉIS (livre de IR e de honorários imobiliária)- R$ 22.335,64

a) aluguel conjunto salas: R$ 16.124,49

b) aluguel sala 1: R$ R$ 3.447,77

c) aluguel sala 2: R$ R$ 2.763,38

Renda passiva aluguéis: R$ R$ 22.335,64

TOTAL DE RENDA PASSIVA COM ALUGUÉIS DE IMÓVEIS + APLICAÇÕES + SUBLOCAÇÃO DE PARTE DO ESCRITÓRIO + ALUGUEL DO NOSSO APARTAMENTO ATUAL: R$ 22.335,64 + R$ 15.368,01 + R$ 2.600 + R$ 1.000 R$ 40.903,65

OBS: do total da renda passiva mensal são descontados 400 reais referente ao custo de manutenção da holding patrimonial - gestão dos imóveis.   

Reforma das 5 Salinhas Comerciais


          Praticamento a meta já de renda passiva já foi batida. A idéia agora é terminar a reforma das nossas 5 salinhas comerciais e colocá-las para alugar. Creio que no máximo em 30 dias já estarão disponíveis para locação.
            Já especulamos com a imobiliária que irá locar os imóveis um valor aproximado que tentaremos conseguir pelas salas. 
sala 09 com 54,02 m2: R$ 1.000
sala 08 com 33,32 m2: R$ 800
sala 07 com 46,33 m2: R$ 950
sala 06 com 33,56 m2: R$ 800
sala 05 com 24,20 m2: R$ 700
             Investimos até o momento com a reforma um total de R$ 196.499. Creio que o final da obra pode chegar até uns R$ 250.000 ou se extrapolar enlouquecidamente pode chegar até R$ 300.000. No momento trabalho com o valor de 250 mil reais. Pelos cálculos da imobiliária conseguiríamos alugar as salas por R$ 4.250. Isso geraria um DY de 1,7% bruto!!! Acho ótimo. Por isso tenho tentado me organizar para fechar o custo final da obra em 250 mil.
              Claro que investimentos nessa área de construção são extremamente arriscados. Daqui a pouco numa vistoria os bombeiros ou a prefeitura podem querem embargar a obra ou exigir algo que encareça o custo final de uma maneira inesperada. Creio que se tudo der certo com a construção e esperando a queda que veremos na selic nos próximos anos, esse investimento terá sido muito bom e compensará as grandes dores de cabeça e aporinhação pelas quais passamos.
               Esperamos até o final do ano estar com a obra pronta e com todas as salinhas alugadas. Isso selaria a independência financeira e geraria uma grande tranquilidade para sairmos definitivamente da corrida dos ratos.
                Em relação aos investimentos estou meio de saco cheio de ficar focando em onde aportar. Tenho colocado o que sobre no tesouro direito. Atualmente estamos gastando com essa obra. Então não tenho estudo sobre investimentos. Mas certamente o momento é muito bom para aportar em dólar e na bolsa americana. Comprar fundos imobiliários de tijolo também é uma boa, porém não gosto mais dessa classe de ativos. Conforme já detalhei em outras postagens. Parece que a moda agora dos fundos de tijolo é começar a se alavancarem. Putz. É só gestor querendo se dar bem e ferrando com o cotista. Comprar títulos do tesouro direito pagando ipca mais quase 6% também não é ruim. 
               

                 Recomendo a todos os colegas que estão na batalha para atingir a IF a escutar o canal do youtube do Senhor IF 365. Ele voltou a gravar os seus podcasts. Sensacional. Vamos prestigiar esse nosso colega que já desfruta da idependência financeira e aprender com o mesmo. 
                  Abraço a todos.  

   
               


sábado, 23 de julho de 2022

Atualização sobre a Obra

 Atualização da Construção das Salas





            Então nobres colegas que estão em busca da FIRE. Seguimos na luta de terminar o conjunto de salas comerciais. Impressionante como reformas e obras são desgastantes. Muito trabalho. Bastante gasto. Correria. Lidar com engenheiro civil, engenheiro elétrico, eletricistas, mestre-de-obras, pedreiros, empresa de janelas e portas, lojas de materiais de construção, britadores.... É uma luta. Mas se tudo der certo, no final haverá um aumento interessante na renda passiva. Serão praticamente 190 m2 de salas comerciais de segundo piso novinhas em folha e com ótima localização. O custo de uma sala comercial no segundo andar (70 m2 com uma vaga de garagem) aqui na região custa cerca de 470 mil reais e ainda sendo localizada em uma área bem menos visada pelo comércio e pelo setor de serviços do que o nosso imóvel. 
           Por esses motivos achei que valeu a pena o risco. Até o momento gastamos cerca de R$ 112.227. A previsão total de gastos é de R$ 218.000. Mas creio que poderá haver um custo extra de R$ 30.000 reais, elevando o valor final até R$ 250.000. Se não passar de 250 mil reais acharei ótimo. Se alugar por R$ 1.250 já gera um DY de 0,5%. O que já considero adequado para um imóvel físico. Mas com sorte há um possibilidade de chegar em R$ 2.500 mensais, gerando um DY de 1%!!!
           Ah, mas os FII's de tijolo pagam mais que isso ao mês. Pessoal, eu já tive mais de 20 FII's. Foram as aplicações que mais estudei. Mas realmente não é o tipo de investimento que me agrada no momento. Sei que é uma polêmica tremenda. Mas, no momento é um tipo de mercado incipiente. Muito novo. Cheio de gestores mal-intencionados e que não estão preocupados com o dinheiro do CONTISTA!!!. Acho sensacional os vídeos do Teztner. Se assistir a uns 10 vídeos dele e continuar curtindo os FIIs aí podemos conversar novamente. Agora com o surgimento de etfs de FIIs tipo o KISU11 talvez haja a possibilidade de diluir os fundos ruins junto com os bons. Mas no momento prefiro ter o TIJOLO nas minhas mãos do que deixar com gestores gananciosos. Creio que com o amadurecimento do mercado isso venha a melhorar. Mas respeito opiniões divergentes. 
            Creio que se alguém realmente estude absurdamente o mercado dos FIIs, lendo relatórios diariamente, conseguindo fazer um filtro de bons FIIs, talvez consiga ter uma renda interessante. Eu já prefiro manter em renda fixa (tesouro direito + bancários), etfs no exterior e imóveis físicos (apesar de também gerarem eventuais dores de cabeça). 
              Abraço a todos colegas guerreiros que estão na jornada rumo à FIRE!!!
              



domingo, 3 de julho de 2022

Fechamento de junho de 2022

 Fechamento de junho de 2022



           Então pessoal. Vamos para mais um fechamento. Referente ao mês de junho, tivemos uma grande perda. Perdemos nosso companheiro canino que estava perto de completar 15 anos. É muito ruim perder o animal doméstico. Apesar de ele demandar muito trabalho entre passeios, compra de comida, medicamentos, banhos, ele nos trazia muita alegria. Mas o que me conforta é o fato de ele ter superado a idade média dos cães de sua raça. O mais difícil foi enterrar ele. Situação complicada.
           Neste mês vou começar inicialmente com os gastos mensais do casal (sem o animal doméstico agora) e após detalharei o patrimônio. Isto porque tenho uma surpresa no patrimônio. 
           Referente ao animal doméstico, devido à idade avançada, ele comia ração especial e utilizava diversos medicamentos. O custo mensal do mesmo nos últimos 4 anos era de cerca de 500 reais. Ou seja, 6 mil reais por ano. É uma despesa considerável. Parei para calcular isso depois que ele faleceu. Não me arrependo em nenhum momento de ter cuidado da melhor maneira possível do mesmo, mas serve de alerta, pois não é barato manter um cão durante a sua fase senil, caso deseje fornecer o melhor disponível para o mesmo.

                        

Gastos Mensais para o Casal em Junho de 2022


           Os gastos mensais foram de R$ 9.341. Os maiores gastos do mês foram:
1- Roupas (compras da patroa) - R$ 1.520. Eu comprei um cinto de 65 reais. 
2- Restaurante (normalmente almoçamos fora de casa) - R$ 1250 
3- Automóveis (gasolina, seguros, IPVA) - R$ 1.200
4- Mercado - R$ 750 
5- Plano de saúde - R$ 700
           Depois de alguns anos fazendo um acompanhamento meticuloso das despesas, cheguei a conclusão que as 3 maiores despesas fixas que temos são em ordem decrescente (automóveis, restaurante e mercado). Impressionante como é caro manter os automóveis. Isso que o meu é 2005 e o da minha esposa é 2013. Imagine o custo para manter um carro de luxo. Mês que vem ainda tem o IPVA no mais novo. 
            Refente aos gastos, estamos reformando aquele conjunto de 5 salas comerciais no segundo piso. Já gastamos na obra R$ 75.000. Pelos meus cálculos que fiz na planilha o custo total será de R$ 230.000. Ou seja, faltam cerca de R$ 155.000. Mas em se tratando de obras sempre surgem imprevistos, o que pode levar o custo total de mesma a R$ 300.000.
              

Patrimônio em junho de 2022


   TOTAL EM APLICAÇÕES FINANCEIRAS (em preto valores do mês anterior e vermelho mês atual)

a) aplicação em dólares americanos no exterior já convertidos para real (avenue.us):R$ 308.799,21 R$ 320.683,02

b) previdência privada: R$ 26.977,52 R$ 26.914,17

c) empréstimos: R$ 167.205,03 R$ 248.623,25

d) aplicações financeiras corretoras (XP e BTG): R$ 4.294.373,15 R$ 4.581.447,20

e) total aplicações: R$ 4.996.838,43 R$ 5.315.543,20

Renda passiva aplicações (regra dos 3,3%): R$ 13.741,31 R$ 14.617,74

TOTAL DE RENDA PASSIVA COM ALUGUÉIS (livre de IR e de honorários imobiliária)- R$ 22.335,64 R$ 22.335,64

a) aluguel conjunto salas: R$ 16.124,49

b) aluguel sala 1: R$ R$ 3.447,77

c) aluguel sala 2: R$ R$ 2.763,38

Renda passiva aluguéis: R$ R$ 22.335,64

TOTAL DE RENDA PASSIVA COM ALUGUÉIS + APLICAÇÕES: R$ 22.335,64 + R$ 14.671,74  R$ 36.553,38
OBS: do total da renda passiva mensal são descontados 400 reais referente ao custo de manutenção da holding patrimonial - gestão dos imóveis.  

          A grande surpresa vem agora. 


         A renda passiva total somando os aluguéis e os investimentos gera um total mensal de R$ 36.553,38. Porém, nós temos alugado parte de nosso escritório e sua estrutura há cerca de 3 anos por um valor mensal de R$ 2.600. Sendo que caso desejarmos parar de trabalhar em algum momento nós tranquilamente conseguiríamos alugar toda a estrutura por pelo menos esse valor. Só isso geraria R$ 39.153,38 mensal. A nota meta FIRE é de R$ 40 mil mensal. 
          Mas, depois de relutar com minha esposa, fui convencido de colocar nosso apartamento na jogada. Nós temos o nosso apartamento próprio, no qual moramos. Caso optarmos em algum momento levar a vida FIRE, certamente alugaríamos o mesmo. Um apartamento igual ao nosso no mesmo prédio é alugado por algo em torno de R$ 1.600 a 1.700. Descontando os 10% da imobiliária e 27,5% do imposto de renda (infelizmente o imóvel está na nossa pessoa física e não na holding - portanto o IR não é de 10% como os demais imóveis) sobra limpo R$ 1.036. 
           Resumo da ópera, JÁ SOMOS FIRE. Neste mês já podemos nos considerar FIRE. FUCKING YEAH!!! 
           Temos apenas que terminar de pagar as reformas da nossa obra (creio que uns 150 a 200 mil reais). Após isso poderemos literalmente nos considerar livres financeiramente. Além disso, se der certo essa obra e conseguirmos locar essas salas (necessitam aprovações da prefeitura e achar os inquilinos), isso daria mais uma boa impulsionada na renda passiva (algo entre R$ 1.000 a R$ 2.000 limpos mensais ao menos).      
            Ontem paramos para pensar nas nossas próximas metas. No momento inicial seria pagar as despesas da reforma. Após completada e paga a reforma, o plano é ser COAST FIRE's por um período. Seria praticamente parar de aportar e trabalhar para curtir. Poder gastar o valor dos nossos salários para poder viajar e curtir. 
             Canseira pessoal, hoje é domingão a noite. Vamos dormir que a semana promete!!! Se deixei passar algum erro de ortografia foi por não revisar o texto. 



domingo, 19 de junho de 2022

Fechamento de Maio 2022

 Empreendimento em 2022


         Inflação bombando. Petróleo disparando de preço. Combustíveis caríssimos. Guerra na Europa. Ano eleitoral. Possível retorno da esquerda ao poder no Brasil. Que ano hein. Difícil de imaginar que após o COVID-19 ainda viria um ano tão conturbado.
        Em relação aos investimentos, ótimo ano para quem quer iniciar exposição em renda variável e criptomoedas. 

         O bitcoin com uma bela que de 62% no ano. Interessantíssimo para quem deseja entrar nesse mercado. 


            O SP500 com queda de 23% no ano (bear market). Ótimo momento para quem quer se expor ao mercado americano. 
            E aqui na República da Bananas, o ibolesma está com -3,94% ao ano e se avaliarmos os últimos 12 meses o acúmulado é de - 22 %. Também é um momento bom para fazer aportes. Ruim para quem não tem uma reserva de emergência e resolve sacar o dinheiro da renda variável numa hora dessas.  
           Para quem gosta da renda fixa, como eu, o tesouro direto também está com ótimas taxas.


            Os pré-fixados estão pagando quase 13%. O IPCAs  + com duração mais longa estão se aproximando de 6%. O IPCA+ 2055 pagando 5,82%.  

Empreendimento

                                    Foto meramente ilustrativa. Não é o imóvel real. 


           Mas no que estamos investindo no momento? Resolvemos reformar o segundo piso de uma das salas comerciais. Em cima de um dos nossos imóveis alugados, temos um espaço em ruínas de cerca de 230 m2. Forro podre. Janelas e portas mofadas e enferrujadas. Piso rachado. Goteiras. Muito pó. Telhas cheias de rachaduras. Paredes com infiltrações. Abandonado creio que há uns 20 a 30 anos. Porém em uma localização nobre para o comércio local.  
           Fiz uns cálculos amadores, e após conversa com engenheiro civil e mestre de obras achamos que a reforma sairia algo entre 200 a 300 mil reais. Possibilidade de transformar em 5 salas comerciais e tentar um aluguel entre 2500 a 3000 mil reais mensais. 
            Pensando na pior das hipóteses (claro que sempre pode ser ainda pior) de a reforma custar 300 k e pegar somente 2 mil de aluguel, isso geraria um DY bruto de 0,66. O que é aceitável para imóveis de investimento aqui na região. Agora imaginando que a reforma saia por 200 k e eu consiga alugar por 3000 mil reais mensais, isso geraria um DY de 1,5%.  Não tenho muita esperança dessa possibilidade.
            Resolvemos arriscar. Um DY de 0,66 eu já acharia interessante. O imóvel tende a se valorizar. Ficaria praticamente um centro comercial, pois já tem 4 salas de ruas e teria mais essas 5 no segundo andar. 
             Até o momento já gastamos cerca de 57.000 reais. Mas ainda faltam gastos importantes como confecção de uma nova fossa de esgoto (uns 30 mil reais), terminar metade do projeto elétrico (uns 22 mil reais), colocar piso (cerca de 30 mil reais com mão de obra + porcelanatos ou cerâmicas), pintar (ao menos uns 20 mil entre mão de obra e tintas), forro (uns 20 mil - dependendo se for gesso ou pvc), tratar cupins da antiga estrutura (uns 3500 reais), janelas e portas (uns 15 mil a 20 mil) e mais reparos que faltam no telhado (1.000 reais). Provavelmente tenha algo a mais que irá surgir no decorrer do caminho. Então em uma conta de padeiro já tem ao menos mais uns 126.500 reais de gastos que teremos no caminho. Isso somaria com o valor gasto uns 183.000 reais.     
             O grande receio é que por ser um imóvel antigo ele não tem acessibilidade. E também não tem como fazermos acessibilidade por não haver um acesso disponível. Então a prefeitura pode barrar algumas atividades na hora de emitir um alvará, portanto dificilmente conseguiremos alugar para algum inquilino da área da saúde, educacional ou órgão público. Isso pode dificultar o aluguel. 
             Chegamos a pensar até mesmo de fazer algumas kitnets, porém os aluguéis comerciais são mais altos e com inquilinos mais duradouros. Sem contar que os inquilinos de kitnets normalmente são mais encrenqueiros que os de imóveis comerciais. 
             Então agora é ter fé que tudo dará certo e que os órgãos municipais não coloquem muitos empecilhos na hora das vistorias e alvarás. E que não surjam gastos expressivos inesperados. Por exemplo, existe a possibilidade que tenhamos que trocar um transformar da rua para a companhia de energia elétrica!!! Caso isso ocorrer teremos um custo adicional de uns 30 mil reais para com a companhia distribuidora de energia elétrica!!!  


 
              Mas se esse projeto der certo, praticamente alcançaremos a tão almejada independência financeira  (IF) que tanto desejamos. Senão batalharemos mais uns meses até atingirmos a mesma através de aportes. A nossa meta é atingir a IF até o final deste ano. Mas também não é um missão desenfreada. Melhor ir devagar e sem desespero.  
              Construção e reforma de imóveis tomam um tempo enorme do investidor. Realmente tem que acompanhar tudo de perto, fazer mais de um orçamento de mão de obra e de materiais, senão os custos podem ser ainda maiores. 
 



sexta-feira, 15 de abril de 2022

Fechamento de Março de 2022

 Fechamento Março 2022




           Enquanto a inflação em praticamente todos os países do mundo dispara, nós aqui no Brasil vamos encarando taxas de juros cada vez maiores. Assim que o coronavírus diminui a incidência em suas infecções e na sua letalidade, surge outra praga para assolar a humanidade: Vladimir Putin. Este presidente ditador tem conseguido ferrar a economia de sua nação. A inflação em março no seu país chegou a 7,61% com o acumulado em 12 meses de 17,49%. O cara consegue realmente ferrar a economia do seu país com uma guerra desnecessária. Mesmo que saia vitorioso, de qualquer maneira resultará em uma catástrofe econômica para seu país. 
            Bom, nós também não vivemos em um país que seja exemplo de gestão. Mas vamos deixar de lado a política e focar nos dados mensais.

Patrimônio em março de 2022


   TOTAL EM APLICAÇÕES FINANCEIRAS (em preto valores do mês anterior e vermelho mês atual)

a) aplicação em dólares americanos no exterior já convertidos para real (avenue.us):R$ 309.500,59 R$ 308.799,21

b) previdência privada: R$ 26.461,04 R$ 26.977,52

c) empréstimos: R$ 298.269,44 R$ 167.205,03

d) aplicações financeiras corretoras (XP e BTG): R$ 3.830.909,59 R$ 4.294.373,15

e) total aplicações: R$ 4.529.640,66 R$ 4.996.838,43

Renda passiva aplicações (regra dos 3,3%): R$ 11.324,10 R$ 13.741,31

TOTAL DE RENDA PASSIVA COM ALUGUÉIS (livre de IR e de imobiliária) - R$ 22.335,64

a) aluguel conjunto salas: R$ 16.124,49

b) aluguel sala 1: R$ R$ 3.447,77

c) aluguel sala 2: R$ R$ 2.763,38

Renda passiva aluguéis: R$ R$ 22.335,64

TOTAL DE RENDA PASSIVA COM ALUGUÉIS + APLICAÇÕES: R$ 22.335,64 + R$ 13.741,31   R$ 35.676,94
OBS: do total da renda passiva mensal são descontados 400 reais referente ao custo de manutenção da holding patrimonial - gestão dos imóveis.  


Gastos Mensais para o Casal em Fevereiro e Março de 2022


Gastos mensais em:
1- Fevereiro/2022: R$ 8.536,51
2- Março/2022: R$ 18.346,51
        Em fevereiro praticamente não viajamos e não houveram nenhuma compra diferente do usual. Em março nós viajamos durante uns 5 dias e além disso tivemos que comprar um celular novo para a senhora AA39. O galaxy S8 teve que ser aposentado e a Sra. quis comprar um galaxy S22 ultra!!! Aí que resultou em um aumento nas despesas do casal. Celular pago a vista para não pagarmos nenhum juro ao cartão.

Reflexões sobre Investimentos

          Realmente o mercado está bom para o investidor neste momento. O dólar em baixa, favorecendo e muito quem ainda não investe no exterior. O tesouro direto com taxas atrativas (pré fixado e IPCA com taxas que provavelmente reduzirão no próximo ano). Bitcoin com queda de 28% neste  ano. SP500 com queda de 8,4% no ano. CDBS bancários no mercado secundário pagando até IPCA + 7,3!!! Pelas expectativas atuais as taxas de juro devem subir até por volta de junho de 2022
           Atualmente estamos com a selic a 11,75% ao ano. Pelas expectativas atuais a taxa selic deve chegar neste ano até 13,5%. Possivelmente haverão aumentos nas próximas duas reuniões do COPOM (em maio e em junho). Claro que estamos em um ano de eleições e tudo é possível. Embora parece que o mercado já esta preparado inclusive para uma eventual volta da esquerda ao poder.
            O que mudamos então na nossa rotina de investimentos: temos optado por aportar mais no tesouro direito. Pelo fato de já estarmos muito concentrados em CDBs de bancos médios, acho que é interessante aportar mais no tesouro direto a partir de agora. Não precisar se preocupar com o FGC é muito bom. Claro que se o Brasil virar a Argentina ou a Rússia é uma encrenca. Para toda a população certamente, não só para quem tem tesouro direto. 
            Apesar do fato de o nosso perfil ser conservador. Tenho mantido os aportes mensais em dólar. Depois de dois meses de aportes para o exterior, o patrimônio lá fora segue o mesmo. O SP500 e o dólar negativos no ano. Os aportes servem apenas para manter o mesmo preço dos ativos em real brasileiro. Será interessante quando o dólar e o SP500 voltarem a subir, será um foguete decolando pelos aportes feitos na baixa. No exterior praticamente tenho comprado só VT na Avenue e VWRA na Interactive Brokers. Renda fixa no exterior é uma M. Então tenho investido somente em renda variável na parte internacional da carteira. 
               Quanto ao BITCOIN realmente acho que eu já deveria ter entrado há muito tempo. Mas é algo que meu racional custa a acreditar que será um bom investimento no longo prazo.  
               Quanto à taxa segura de retirada nós temos usado 3,3 %. Tem um estudo no blog do AA40 que explica sobre isso. 
              Por hoje era isso. Desculpe se houver algum erro de português pois estou com preguiça de revisar o texto. Hoje é feriado. Saudades dos guerreiros da blogsfera da IF: Heavy Metal, Viver de Renda (bloqueou o seu Blog somente para convidados), Frugal Simple, SrIF365. Todos eles não tem mais escrito em seus blogs ou canais.  
               Abs e até a próxima. 

domingo, 20 de fevereiro de 2022

Imóvel ou Tesouro Direto

Imóvel ou Tesouro Direto X Aposentadoria



            Surgiu a idéia de comprar um novo imóvel. Seria um imóvel antigo com cerca de 4 salas comerciais pequenas e dois apartamentos. Ótima localização, porém com algumas reformas para fazer. O intuito deste é comparar o tesouro nacional e o imóvel e avaliar qual seria mais interessante para uma aposentadoria.
           Iremos comparar o imóvel com o tesouro IPCA 2026 e 2035. 
           

            Imóvel - Prédio X Tesouro IPCA 2026 X 2035

Valor do imóvel: R$ 1.200.000 (incluso comissão da imobiliária)
Taxas ITBI + escritura: R$ 24.000 + demais taxas: total R$ 30.000
Reforma para alugar sala vaga e pequenos reparos: R$ 100.000 
Valor total da aquisição e reforma: R$ 1.330.000

Rendimento mensal: R$ 6.290 (DY de 0.47%) - todas as salas alugadas
Rendimento mensal líquido de IR e da comissão imobiliária: R$ 5.094
Rendimento anual líquido de IR e da comissão da imobiliária (reajuste pelo IPCA): 
R$ 61.128 - 2022 IPCA - 4,6%
R$ 63.939 -2023 IPCA - 3,3%
R$ 66.049 - 2024 IPCA - 3,10%
R$ 68.097 - 2025 IPCA - 4%???
valor total dos aluguéis em 4 anos: R$ 259.213
valorização do imóvel até 2026: Reajuste pela inflação estimada FOCUS: R$ 1.390.289
valorização do imóvel até 2026 10% ao ano: R$ 1.932.612!!!

Valor acumulado em fev-2026: R$ 1.390.289 + R$ 259.213= R$ 1.649.502 (pessimista)
                                                     R$ 1.756.920 + R$ 259.213= R$ 2.016.133 (otimista)
Valor acumulado em fev-2035: muito difícil prever pois não saberia qual inflação contabilizar
(aluguéis + valorização do imóvel - valor inicial de mercado R$ 1.200.000)   

Estudos divulgados recentemente pela Abrainc demonstram que a pessoa que investiu em imóveis no Brasil entre 2010 e 2019 teve rendimento anual médio de 15,3% ao ano. 

Investimento inicial em tesouro IPCA em FEV-2022: R$ 1.330.000

Valor Acumulado em Tesouro IPCA 2026 - fev-2026: R$ 1.857.437
Valor acumulado Tesouro IPCA 2035 em fev-2035:  R$ 3.573.885
(os valores acumulados são líquidos de IR)

Conclusão

         Depois de muito pensarmos e avaliarmos as possibilidades, chegamos a conclusão de que vamos entrar pesado no tesouro nacional e esquecer o imóvel. É um imóvel antigo e se dermos muita sorte de não haverem percalços no período de 4 anos, nós teríamos no máximo 150 mil reais a mais caso optássemos pelo imóvel ao invés do tesouro direto. E como todos proprietários de imóveis de longa data sabem, os problemas e reformas inesperadas são muito frequentes. Sem contar a possibilidade de vacância no período que corroem o rendimento esperado. 
          Achei muito difícil calcular o valor do imóvel e os aluguéis acumulados até 2035. Mas se o dinheiro ficasse todo no tesouro direito os juros compostos seriam um excelente aliado. Se algum dos leitores com maiores conhecimentos de matemática financeira conseguisse fazer esse cálculo seria excelente.