domingo, 19 de junho de 2022

Fechamento de Maio 2022

 Empreendimento em 2022


         Inflação bombando. Petróleo disparando de preço. Combustíveis caríssimos. Guerra na Europa. Ano eleitoral. Possível retorno da esquerda ao poder no Brasil. Que ano hein. Difícil de imaginar que após o COVID-19 ainda viria um ano tão conturbado.
        Em relação aos investimentos, ótimo ano para quem quer iniciar exposição em renda variável e criptomoedas. 

         O bitcoin com uma bela que de 62% no ano. Interessantíssimo para quem deseja entrar nesse mercado. 


            O SP500 com queda de 23% no ano (bear market). Ótimo momento para quem quer se expor ao mercado americano. 
            E aqui na República da Bananas, o ibolesma está com -3,94% ao ano e se avaliarmos os últimos 12 meses o acúmulado é de - 22 %. Também é um momento bom para fazer aportes. Ruim para quem não tem uma reserva de emergência e resolve sacar o dinheiro da renda variável numa hora dessas.  
           Para quem gosta da renda fixa, como eu, o tesouro direto também está com ótimas taxas.


            Os pré-fixados estão pagando quase 13%. O IPCAs  + com duração mais longa estão se aproximando de 6%. O IPCA+ 2055 pagando 5,82%.  

Empreendimento

                                    Foto meramente ilustrativa. Não é o imóvel real. 


           Mas no que estamos investindo no momento? Resolvemos reformar o segundo piso de uma das salas comerciais. Em cima de um dos nossos imóveis alugados, temos um espaço em ruínas de cerca de 230 m2. Forro podre. Janelas e portas mofadas e enferrujadas. Piso rachado. Goteiras. Muito pó. Telhas cheias de rachaduras. Paredes com infiltrações. Abandonado creio que há uns 20 a 30 anos. Porém em uma localização nobre para o comércio local.  
           Fiz uns cálculos amadores, e após conversa com engenheiro civil e mestre de obras achamos que a reforma sairia algo entre 200 a 300 mil reais. Possibilidade de transformar em 5 salas comerciais e tentar um aluguel entre 2500 a 3000 mil reais mensais. 
            Pensando na pior das hipóteses (claro que sempre pode ser ainda pior) de a reforma custar 300 k e pegar somente 2 mil de aluguel, isso geraria um DY bruto de 0,66. O que é aceitável para imóveis de investimento aqui na região. Agora imaginando que a reforma saia por 200 k e eu consiga alugar por 3000 mil reais mensais, isso geraria um DY de 1,5%.  Não tenho muita esperança dessa possibilidade.
            Resolvemos arriscar. Um DY de 0,66 eu já acharia interessante. O imóvel tende a se valorizar. Ficaria praticamente um centro comercial, pois já tem 4 salas de ruas e teria mais essas 5 no segundo andar. 
             Até o momento já gastamos cerca de 57.000 reais. Mas ainda faltam gastos importantes como confecção de uma nova fossa de esgoto (uns 30 mil reais), terminar metade do projeto elétrico (uns 22 mil reais), colocar piso (cerca de 30 mil reais com mão de obra + porcelanatos ou cerâmicas), pintar (ao menos uns 20 mil entre mão de obra e tintas), forro (uns 20 mil - dependendo se for gesso ou pvc), tratar cupins da antiga estrutura (uns 3500 reais), janelas e portas (uns 15 mil a 20 mil) e mais reparos que faltam no telhado (1.000 reais). Provavelmente tenha algo a mais que irá surgir no decorrer do caminho. Então em uma conta de padeiro já tem ao menos mais uns 126.500 reais de gastos que teremos no caminho. Isso somaria com o valor gasto uns 183.000 reais.     
             O grande receio é que por ser um imóvel antigo ele não tem acessibilidade. E também não tem como fazermos acessibilidade por não haver um acesso disponível. Então a prefeitura pode barrar algumas atividades na hora de emitir um alvará, portanto dificilmente conseguiremos alugar para algum inquilino da área da saúde, educacional ou órgão público. Isso pode dificultar o aluguel. 
             Chegamos a pensar até mesmo de fazer algumas kitnets, porém os aluguéis comerciais são mais altos e com inquilinos mais duradouros. Sem contar que os inquilinos de kitnets normalmente são mais encrenqueiros que os de imóveis comerciais. 
             Então agora é ter fé que tudo dará certo e que os órgãos municipais não coloquem muitos empecilhos na hora das vistorias e alvarás. E que não surjam gastos expressivos inesperados. Por exemplo, existe a possibilidade que tenhamos que trocar um transformar da rua para a companhia de energia elétrica!!! Caso isso ocorrer teremos um custo adicional de uns 30 mil reais para com a companhia distribuidora de energia elétrica!!!  


 
              Mas se esse projeto der certo, praticamente alcançaremos a tão almejada independência financeira  (IF) que tanto desejamos. Senão batalharemos mais uns meses até atingirmos a mesma através de aportes. A nossa meta é atingir a IF até o final deste ano. Mas também não é um missão desenfreada. Melhor ir devagar e sem desespero.  
              Construção e reforma de imóveis tomam um tempo enorme do investidor. Realmente tem que acompanhar tudo de perto, fazer mais de um orçamento de mão de obra e de materiais, senão os custos podem ser ainda maiores. 
 



sexta-feira, 15 de abril de 2022

Fechamento de Março de 2022

 Fechamento Março 2022




           Enquanto a inflação em praticamente todos os países do mundo dispara, nós aqui no Brasil vamos encarando taxas de juros cada vez maiores. Assim que o coronavírus diminui a incidência em suas infecções e na sua letalidade, surge outra praga para assolar a humanidade: Vladimir Putin. Este presidente ditador tem conseguido ferrar a economia de sua nação. A inflação em março no seu país chegou a 7,61% com o acumulado em 12 meses de 17,49%. O cara consegue realmente ferrar a economia do seu país com uma guerra desnecessária. Mesmo que saia vitorioso, de qualquer maneira resultará em uma catástrofe econômica para seu país. 
            Bom, nós também não vivemos em um país que seja exemplo de gestão. Mas vamos deixar de lado a política e focar nos dados mensais.

Patrimônio em março de 2022


   TOTAL EM APLICAÇÕES FINANCEIRAS (em preto valores do mês anterior e vermelho mês atual)

a) aplicação em dólares americanos no exterior já convertidos para real (avenue.us):R$ 309.500,59 R$ 308.799,21

b) previdência privada: R$ 26.461,04 R$ 26.977,52

c) empréstimos: R$ 298.269,44 R$ 167.205,03

d) aplicações financeiras corretoras (XP e BTG): R$ 3.830.909,59 R$ 4.294.373,15

e) total aplicações: R$ 4.529.640,66 R$ 4.996.838,43

Renda passiva aplicações (regra dos 3,3%): R$ 11.324,10 R$ 13.741,31

TOTAL DE RENDA PASSIVA COM ALUGUÉIS (livre de IR e de imobiliária) - R$ 22.335,64

a) aluguel conjunto salas: R$ 16.124,49

b) aluguel sala 1: R$ R$ 3.447,77

c) aluguel sala 2: R$ R$ 2.763,38

Renda passiva aluguéis: R$ R$ 22.335,64

TOTAL DE RENDA PASSIVA COM ALUGUÉIS + APLICAÇÕES: R$ 22.335,64 + R$ 13.741,31   R$ 35.676,94
OBS: do total da renda passiva mensal são descontados 400 reais referente ao custo de manutenção da holding patrimonial - gestão dos imóveis.  


Gastos Mensais para o Casal em Fevereiro e Março de 2022


Gastos mensais em:
1- Fevereiro/2022: R$ 8.536,51
2- Março/2022: R$ 18.346,51
        Em fevereiro praticamente não viajamos e não houveram nenhuma compra diferente do usual. Em março nós viajamos durante uns 5 dias e além disso tivemos que comprar um celular novo para a senhora AA39. O galaxy S8 teve que ser aposentado e a Sra. quis comprar um galaxy S22 ultra!!! Aí que resultou em um aumento nas despesas do casal. Celular pago a vista para não pagarmos nenhum juro ao cartão.

Reflexões sobre Investimentos

          Realmente o mercado está bom para o investidor neste momento. O dólar em baixa, favorecendo e muito quem ainda não investe no exterior. O tesouro direto com taxas atrativas (pré fixado e IPCA com taxas que provavelmente reduzirão no próximo ano). Bitcoin com queda de 28% neste  ano. SP500 com queda de 8,4% no ano. CDBS bancários no mercado secundário pagando até IPCA + 7,3!!! Pelas expectativas atuais as taxas de juro devem subir até por volta de junho de 2022
           Atualmente estamos com a selic a 11,75% ao ano. Pelas expectativas atuais a taxa selic deve chegar neste ano até 13,5%. Possivelmente haverão aumentos nas próximas duas reuniões do COPOM (em maio e em junho). Claro que estamos em um ano de eleições e tudo é possível. Embora parece que o mercado já esta preparado inclusive para uma eventual volta da esquerda ao poder.
            O que mudamos então na nossa rotina de investimentos: temos optado por aportar mais no tesouro direito. Pelo fato de já estarmos muito concentrados em CDBs de bancos médios, acho que é interessante aportar mais no tesouro direto a partir de agora. Não precisar se preocupar com o FGC é muito bom. Claro que se o Brasil virar a Argentina ou a Rússia é uma encrenca. Para toda a população certamente, não só para quem tem tesouro direto. 
            Apesar do fato de o nosso perfil ser conservador. Tenho mantido os aportes mensais em dólar. Depois de dois meses de aportes para o exterior, o patrimônio lá fora segue o mesmo. O SP500 e o dólar negativos no ano. Os aportes servem apenas para manter o mesmo preço dos ativos em real brasileiro. Será interessante quando o dólar e o SP500 voltarem a subir, será um foguete decolando pelos aportes feitos na baixa. No exterior praticamente tenho comprado só VT na Avenue e VWRA na Interactive Brokers. Renda fixa no exterior é uma M. Então tenho investido somente em renda variável na parte internacional da carteira. 
               Quanto ao BITCOIN realmente acho que eu já deveria ter entrado há muito tempo. Mas é algo que meu racional custa a acreditar que será um bom investimento no longo prazo.  
               Quanto à taxa segura de retirada nós temos usado 3,3 %. Tem um estudo no blog do AA40 que explica sobre isso. 
              Por hoje era isso. Desculpe se houver algum erro de português pois estou com preguiça de revisar o texto. Hoje é feriado. Saudades dos guerreiros da blogsfera da IF: Heavy Metal, Viver de Renda (bloqueou o seu Blog somente para convidados), Frugal Simple, SrIF365. Todos eles não tem mais escrito em seus blogs ou canais.  
               Abs e até a próxima. 

domingo, 20 de fevereiro de 2022

Imóvel ou Tesouro Direto

Imóvel ou Tesouro Direto X Aposentadoria



            Surgiu a idéia de comprar um novo imóvel. Seria um imóvel antigo com cerca de 4 salas comerciais pequenas e dois apartamentos. Ótima localização, porém com algumas reformas para fazer. O intuito deste é comparar o tesouro nacional e o imóvel e avaliar qual seria mais interessante para uma aposentadoria.
           Iremos comparar o imóvel com o tesouro IPCA 2026 e 2035. 
           

            Imóvel - Prédio X Tesouro IPCA 2026 X 2035

Valor do imóvel: R$ 1.200.000 (incluso comissão da imobiliária)
Taxas ITBI + escritura: R$ 24.000 + demais taxas: total R$ 30.000
Reforma para alugar sala vaga e pequenos reparos: R$ 100.000 
Valor total da aquisição e reforma: R$ 1.330.000

Rendimento mensal: R$ 6.290 (DY de 0.47%) - todas as salas alugadas
Rendimento mensal líquido de IR e da comissão imobiliária: R$ 5.094
Rendimento anual líquido de IR e da comissão da imobiliária (reajuste pelo IPCA): 
R$ 61.128 - 2022 IPCA - 4,6%
R$ 63.939 -2023 IPCA - 3,3%
R$ 66.049 - 2024 IPCA - 3,10%
R$ 68.097 - 2025 IPCA - 4%???
valor total dos aluguéis em 4 anos: R$ 259.213
valorização do imóvel até 2026: Reajuste pela inflação estimada FOCUS: R$ 1.390.289
valorização do imóvel até 2026 10% ao ano: R$ 1.932.612!!!

Valor acumulado em fev-2026: R$ 1.390.289 + R$ 259.213= R$ 1.649.502 (pessimista)
                                                     R$ 1.756.920 + R$ 259.213= R$ 2.016.133 (otimista)
Valor acumulado em fev-2035: muito difícil prever pois não saberia qual inflação contabilizar
(aluguéis + valorização do imóvel - valor inicial de mercado R$ 1.200.000)   

Estudos divulgados recentemente pela Abrainc demonstram que a pessoa que investiu em imóveis no Brasil entre 2010 e 2019 teve rendimento anual médio de 15,3% ao ano. 

Investimento inicial em tesouro IPCA em FEV-2022: R$ 1.330.000

Valor Acumulado em Tesouro IPCA 2026 - fev-2026: R$ 1.857.437
Valor acumulado Tesouro IPCA 2035 em fev-2035:  R$ 3.573.885
(os valores acumulados são líquidos de IR)

Conclusão

         Depois de muito pensarmos e avaliarmos as possibilidades, chegamos a conclusão de que vamos entrar pesado no tesouro nacional e esquecer o imóvel. É um imóvel antigo e se dermos muita sorte de não haverem percalços no período de 4 anos, nós teríamos no máximo 150 mil reais a mais caso optássemos pelo imóvel ao invés do tesouro direto. E como todos proprietários de imóveis de longa data sabem, os problemas e reformas inesperadas são muito frequentes. Sem contar a possibilidade de vacância no período que corroem o rendimento esperado. 
          Achei muito difícil calcular o valor do imóvel e os aluguéis acumulados até 2035. Mas se o dinheiro ficasse todo no tesouro direito os juros compostos seriam um excelente aliado. Se algum dos leitores com maiores conhecimentos de matemática financeira conseguisse fazer esse cálculo seria excelente. 

domingo, 30 de janeiro de 2022

Fechamento de Janeiro de 2022

 Fechamento Janeiro de 2022


              Então vamos para mais um fechamento mensal rumo a tão sonhada IF. Hoje post mais rápido. Acabei não realizando o fechamento de dezembro. Pulamos dezembro e vamos direto para janeiro.  

Gastos mensais do casal em janeiro de 2022

              O gasto total do mês para manter o casal e o animal doméstico foi de R$ 13.467. A patroa deu novamente uma arrumada no vestuário e gastou cerca de 3.612 reais em roupas. Em novembro havia gastado 2.677 reais. Como a mesma tem trabalhado duro em dezembro e janeiro,  nada mais justo do que deixá-la investir nesse segmento que a deixa tão feliz. ☺☺   
               Outro custo foi a revisão do carro mais novo (2012/2013) que custou 1.250 reais. Já está com cerca de 182 mil KM e espero que aguente mais um tempo. 
               Outro gasto inesperado foi o conserto de uma parte do telhado de duas salas comerciais. O custo total foi R$ 8.600 para trocar as telhas de aluzinco.  


Patrimônio em janeiro de 2022


   TOTAL EM APLICAÇÕES FINANCEIRAS (em preto valores do mês anterior e vermelho mês atual)

a) aplicação em dólares americanos no exterior já convertidos para real (avenue.us):R$ 360.124,64 R$ 309.500,59

b) previdência privada: R$ 26.356,82 R$ 26.461,04

c) empréstimos: R$ 310.494,56 R$ 298.269,44

d) aplicações financeiras corretoras (XP e BTG): R$ 3.575.666,29 R$ 3.830.909,59

e) total aplicações: R$ 4.318.642,31 R$ 4.529.640,66

Renda passiva aplicações (regra dos 3%): R$ 10.796,61 R$ 11.324,10

TOTAL DE RENDA PASSIVA COM ALUGUÉIS (livre de IR e de imobiliária) - R$ 22.335,64

a) aluguel conjunto salas: R$ 16.124,49

b) aluguel sala 1: R$ R$ 3.447,77

c) aluguel sala 2: R$ R$ 2.763,38

Renda passiva aluguéis: R$ R$ 22.335,64

TOTAL DE RENDA PASSIVA COM ALUGUÉIS + APLICAÇÕES: R$ 22.335,64 + R$ 11.324,10  R$ 33.659,74

Planejamento para 2022

         Podemos observar que o vilão da carteira nesse momento foi o dólar e os ativos no exterior (ETFs - AGG, VOO, VWO, VWRA). Mesmo eu aportando cerca de 20 mil reais no exterior houve uma queda de cerca de 50 mil reais. O S&P500 caiu cerca de 10% em janeiro e o dólar quase 4%. No total então a queda nos ativos do exterior foi de cerca de 14%. Ótima oportunidade para compras. Com certeza no longo prazo não temos como o real e nossa combalida economia (dependente de commodities) superar potências como os EUA e a Europa. No momento que isso voltar a subir vai dar uma boa levantada na carteira. 
               Os aportes no exterior são basicamente em VWRA (engloba desenvolvidos + emergentes) através de aportes pelo remessa on-line. Poderia aportar em IWDA (países desenvolvidos)+ EIMI (mercados emergentes). Mas é mais um trabalho mensal para ficar organizando. Prefiro colocar tudo em VWRA, embora o Otavio Paranhos sugira que tenhamos uma exposição um pouco maior em emergentes do que na estratégia neutra (por morarmos em um país emergente).  
               Parei de aportar na Avenue. O motivo é o câmbio mais caro (além de não ser fixo) do que o remessa online e a impossibilidade de investir em ETFs irlandeses. No momento já chegamos a cerca de 48 mil dólares na Avenue. Caso passar de 60 mil dólares em ativos americanos tem o imposto sobre herança. É o Leão americano querendo nos morder também. Algo que não existe com etfs irlandeses. Sem contar que o imposto sobre os dividendos é de 15% ao invés de 30%.  No momento a nossa alocação em dólares está em cerca de 57 mil dólares. Se estivesse tudo na avenue eu já estaria chegando ao limite da isenção sobre o imposto de herança. 
               Apesar de não termos filhos, esperamos que no futuro quando um dos dois falecer não haja problemas em impostos de herança sobre os ativos estrangeiros. Espero que passe bem dos 60 mil dólares investidos em um futuro próximo. Quanto aos imóveis os mesmos já estão na Holding Patrimonial. 
                Falando de imóveis, como nem tudo são flores, tivemos um gasto de 8.600 reais para arrumar o telhado de uma das salas (serão trocadas todas as telhas de aluzinco). E idealmente teremos que trocar o telhado de outra sala que também não está na melhor das condições.   
              Neste mês chegou o cartão de débito da Avenue. 


                    Já inclusive testei o mesmo. Funciona perfeitamente. Paguei um X-salada (custou 4 dólares). Ele funciona até por aproximação e não pede senha. O câmbio do dólar no dia era 5,47 reais. Mas ele pagou 5,37. Ou seja, há um perda nos valores de cerca de 1,82% (spread do cartão por estar operando em moeda que não seja o dólar). Certamente com o cartão internacional brasileiro isso seria bem maior além do IOF de quase 7% (6,38%). Não há dúvidas de que vale a pena usar esse cartão nas viagens internacionais (IOF de 1,1% ou até 0,38% se for proveniente de um valor aplicado). Vou mantendo os dividendos da conta americana e mandando para o cartão. 
                    Não entendo a Avenue ficar se mixando pelo câmbio e perdendo clientes para o remessa online. Acho isso uma bobagem. Tinham que entrar batendo todas as taxas. E além disso tinham que dar acesso aos etfs globais tipo a Interactive Brokers. Sei que é mais difícil de ter acesso a isso mas eles deveriam tentar. Tenho certeza de que muitos investidores da Avenue já passaram desses 60 mil dólares. 
                      Os empréstimos que tínhamos estão acabando. Teremos que aplicar mais em ativos financeiros. Como estouramos os limites do FGC para na minha conta e para a conta da esposa, comecei a comprar algum tesouro direto IPCA +. Acho que as taxas estão atrativas, entre 5,27% a 5,64%. Comprei o 2035 (taxa de 5,62%). Apliquei também em um fundo da XP Captalys Panorama FIC FIM CP. Fundo de credito privado. 
Comparação com o XP crédito estruturado 360

                   O fundo rende cerca de 170 % do CDI, mas com uma liquidez de D+ 180 dias. Porém rende quase o mesmo que o XP crédito estruturado 360 (que tem uma liquidez de 360 dias). 
                   
                    Outro fundo no qual investi via BTG é o PODIUM FIC FIM CP. Fundo com rentabilidade alvo de CDI + 3,65% (carência de 36 meses). São ativos de crédito devidos pelas empresas do Grupo Petrobrás a seus fornecedores por terem entregue mercadorias e prestado serviços ao Grupo. O FIDC adquirirá esses direitos creditórios com desconto e receberá diretamente das empresas do Grupo Petrobrás quando realizarem o pagamento na data acordada. Acho que o risco do FIDC é baixo pelo fato de ser da Petrobrás. Coloquei pouco também pois não gosto de empresas estatais. 

Podium FIC FIM

    Meta final


                    A meta da renda passiva de 40 mil reais ainda está valendo. No momento estamos quase em 34 mil reais. Além disso nós sublocamos uma sala de nosso escritório o que tem nos gerado uma renda de 2 mil reais por mês. Portanto no momento estamos com cerca de 36 mil de renda passiva. Com um aporte de 1.600.000 reais a meta estaria atingida (usando a nossa regra dos 3%). Nosso planejamento final é bater a meta em dezembro de 2023. 
                    Caso tivessemos um excelente faturamento na empresa como foi no ano de 2021 a meta estaria batida em dezembro de 2022. Mas como queremos levar a vida de uma maneira mais leve, nos demos um prazo maior, de 2 anos para atingi-la. A idéia neste ano de 2022, com o arrefecimento do COVID19, é viajar mais. Pelo menos umas duas vezes ao exterior e curtir a vida.
                    Abs a todos os colegas dessa que estão nessa batalha rumo à IF.   

domingo, 19 de dezembro de 2021

Black Friday

 Black Friday



           Nunca levei muita fé nas promoções do black friday. Geralmente as lojas aumentam os preços alguns dias antes para baixarem novamente do dia das promoções. Sendo que o cliente praticamente não tem nenhuma vantagem. Mas, mês passado consegui fazer algumas compras interessantes. 
           Na XP comprei 30 mil reais de um CDB IPCA + 7 do banco master. E no remessa on-line comprei 20 mil reais em dólares com desconto de 10 centavos de real por dólar e sem spread. Foi um dia interessante. Primeira vez que comprei algo na famigerada black friday. 

Gastos mensais do casal em novembro de 2021

               O gasto total do mês para manter o casal e o animal doméstico foi de R$ 10.502. A patroa deu uma arrumada no vestuário e gastou cerca de 2677 em roupas. Tive que trocar o óleo do câmbio automático do carro que custou 600 reais. O seguro anual do carro mais novo (2013) foi renovado. Custou 2800 reais, Eu divido em 12 meses o valor total do seguro para colocar na planilha dos gastos.                    Revisando a apólice do seguro verifiquei que a franquia em caso de sinistro subiu de cerca de 5.000 reais para 12.000 reais. Caceta. As pequenas colisões dentro da cidade geralmente ficam abaixo desse valor. Não tem como falir uma seguradora dessas. Bradesco seguros. 
               Acho interessante para quem tem um patrimônio grande realizar somente um seguro contra terceiros. No longo prazo vai ter lucro.
               Não viajamos no mês de novembro. Então o valor ficou nesse média de 10 k.   


Patrimônio em Novembro de 2021


   TOTAL EM APLICAÇÕES FINANCEIRAS (em preto valores do mês anterior e vermelho mês atual)

a) aplicação em dólares americanos no exterior já convertidos para real (avenue.us):R$ 272.384,1 R$ 360.124,64

b) previdência privada: R$ 26.318,80 R$ 26.356,82

c) empréstimos: R$ 463.346,45 R$ 310.494,56

d) aplicações financeiras corretoras (XP e BTG): R$ 3.372.672,08 R$ 3.575.666,29

e) total aplicações (incluo cheques-aguarda compensar): R$: R$ 4.166.350,39 R$ 4.318.642,31 (+ R$152.291,92) 

Renda passiva aplicações (regra dos 3%): R$ 10.336,80 R$ 10.796,61

TOTAL DE RENDA PASSIVA COM ALUGUÉIS (livre de IR e de imobiliária) - 

a) aluguel conjunto salas: R$ 16.124,49

b) aluguel sala 1: R$ R$ 3.447,77

c) aluguel sala 2: R$ R$ 2.763,38

Renda passiva aluguéis: R$ R$ 22.335,64

TOTAL DE RENDA PASSIVA COM ALUGUÉIS + APLICAÇÕES: R$ 22.335,64 + R$ 10.796,61 R$ 33.132,24

Planos 2022

             Pelos dados acima podemos ver que houve um incremento de cerca de R$ 152 mil reais no patrimônio em cerca de um mês (outubro para novembro). Isso é a soma dos aportes mais o rendimento da carteira. Chega num momento que o rendimento da carteira começa a se aproximar dos aportes. Desde dezembro do ano passado (2020), ou cerca de 11 meses, o patrimônio da carteira aumentou exatamente R$ 1.438.642. Ou seja, quase um milhão e meio. A renda passiva está em cerca de 33 mil reais. Realmente superando os nossos gastos mensais em cerca de 2 vezes. No custo mensal de vida sem viajar é de 10 mil reais por mês. Porém, como viajamos frequentemente, o nosso custo usual com as viagens inclusas situa-se em torno de 15 mil por mês. Já podemos nos considerar FI (financial independent). O RE (retire early) depende de nós mesmos. O plano é alcançar a meta de renda passiva de 7.326 dólares mensais. Não é fácil. Mas pelo ritmo é alcançável. No último fechamento o dólar estava em 5,46. Agora já está em 5,70!!! Ano que vem certamente passará de 6.                      Políticos só fazendo M. Ano que vem eleições para piorar ainda mais. Os candidatos sendo os mesmos de sempre. Corruptos infiltrados em todos os poderes. Aliás, assunto chato demais. Não é produtivo falar sobre essa turma. O plano é ir aumentando a dolarização da carteira para diminuir o risco brasil. Agora com o SP500 e VWRA dando uma recuada vamos planejar mais aportes. Por enquanto temos cerca de 8,5% do patrimônio total de aplicações financeiras dolarizado. Se somar o valor investido em imóveis físicos isso deve ficar em menos de 4%. Interessante é que quando as bolsas mundiais caem o dólar por outro lado sobe, fazendo um belo hedge na carteira de investimentos.  
                É indescritível a sensação de ter uma tranquilidade financeira ou independência financeira. A pressão no dia-a-dia é muito menor. Penso até mesmo em nos próximos meses ou anos começar a reduzir os aportes ou cessá-los e trabalhar somente para curtir. Poder gastar tudo o que ganhamos. E não sacar nada do principal. Isso seria uma Coast Fire. Algo que não descartamos. Minha esposa quer que quando atingirmos a meta nós paremos de trabalhar. Porém eu gostaria de continuar trabalhando e poder gastar todo o rendimento do trabalho sem tocar no principal.  

              
                Minha esposa é contra o coast-fire pois acredita que nos habituaremos a uma vida luxuosa e acabaremos sendo escravos dos trabalhos, nunca mais parando de trabalhar mesmo tendo um patrimônio vultuoso de retaguarda. Eu acho uma idéia ótima. Não tenho um ódio do que faço. As vezes até gosto do serviço em ao menos 50% do tempo. Mas tudo isso são problemas ótimos que teremos nos próximos anos.  

Investimentos

                 Estive lendo sobre o BDIF11. É um fundo de investimento em debentures incentivadas que conta com insenção de imposto de renda sobre os dividendos e sobre o ganho de capital. A taxa de administração é de 0,75% e a taxa de performance é de 20% sobre o que exceder o IMA-B + 2%. Ele paga dividendos mensais. É listado em bolsa e está com um desconto no valor patrimonial. A cota está sendo negociada em cerca de 95,50 reais e o valor patrimonial é de R$ 103,04. Vi sobre ele no blog do viver de renda. Possuem cerca de 13 debêntures incentivadas no portfolio. 
                 Vou realizar um aporte não muito expressivo neste fundo. Achei interessante. Eu tenho algumas debêntures individuais. Através do fundo creio que apesar de ter que pagar a taxa de administração ele ajuda a mitigar os riscos com as várias debêntures. Além disso eles conseguem entrar em ofertas não liberadas para as pessoas físicas em geral. 
           Acima são as debêntures que estão no fundo. Achei as taxas de compras boas. Os ratings, apesar de não serem 100% confiáveis, achei aceitáveis. 
           Mas é claro que investir em um VWRA é infinitamente mais seguro. Mas gosto de ter uma parcela dos investimentos em renda fixa nacional. 
             Por enquanto é isso pessoal. Abraço a todos os colegas que encontram-se na luta em busca da FIRE. 
 

segunda-feira, 15 de novembro de 2021

Fechamento Outubro de 2021

 

Fechamento outubro de 2021



           Então pessoal. Vamos para mais um fechamento mensal e colocar as metas por escrito. 

Patrimônio em Outubro de 2021

   TOTAL EM APLICAÇÕES FINANCEIRAS

a) aplicação em dólares americanos no exterior já convertidos para real (avenue.us):R$ 272.384,17

b) previdência privada: R$ 26.318,80

c) empréstimos: R$ 463.346,45

d) aplicações financeiras corretoras (XP e BTG): R$ 3.372.672,08

e) total aplicações: R$: R$ 4.134.721,49 

Renda passiva aplicações (regra dos 3%): R$ 10.336,80

TOTAL DE RENDA PASSIVA COM ALUGUÉIS (livre de IR e de imobiliária) -

a) aluguel conjunto salas: R$ 16.124,49

b) aluguel sala 1: R$ R$ 3.447,77

c) aluguel sala 2: R$ R$ 2.763,38

Renda passiva aluguéis: R$ R$ 22.335,64

TOTAL DE RENDA PASSIVA COM ALUGUÉIS + APLICAÇÕES: R$ 22.335,64 + R$ 10.336,80 R$ 32.672,44

              Podemos ver a que a meta está andando rapidamente. A renda passiva do mês passado aumentou de 29.7 k para 32.6 K!!! Além de ter ocorrido um aumento patrimonial, houveram alguns reajustes nos aluguéis (alguns pelo IPCA e outro pelo IGPM) nos últimos 6 meses e eu ainda não havia colocado na planilha. Portanto, a meta está cada vez mais próxima. Impressionante como os juros compostos trabalham a nosso favor quando o bolo de aplicações e patrimônio fica cada vez maior. 
               Claro que cada vez que há um aumento nos aluguéis ocorre a choradeira dos inquilinos. Resolvemos ajudá-los aumentando pela metado do que estaria no contrato. Tanto os imóveis que são reajustados pelo IGPM quanto aqueles reajustados pelo IPCA nós demos 50% de desconto no aumento. De 5 inquilinos dos quais nós reajustamos os aluguéis, 2 ameaçaram sair do imóvel. Mas, um desistiu por não haver imóvel semelhante nas redondezas. O outro que ameaçou sair realmente acho que não vai. Pois ele fez um investimento alto no imóvel para colocar o seu negócio e conversando com a imobiliária eles acreditam que o valor seja justo. Portanto, caso ele sair possivelmente não haveria tanto dificuldade em alugar para um novo inquilino.  

                                                      Gastos mensais para o Casal

              No campo de despesas mensais, como não viajamos, apenas trabalhamos, o custo mensal foi de R$ 9.054. Custos para o casal e um animal doméstico doente. Refeições custaram R$ 1.286. Mercado R$ 878. Roupas R$ 2.315.

Inflação Acumulada em 12 meses



              Agora vamos falar de um tema capcioso. Estamos com a inflação brasileira acumulada em 12 meses de 10,67% (IPCA). Isso é muito. Portanto, como temos a meta de renda passiva de 40 mil reais por mês. Resolvi dolarizar essa meta final. Ao menos em dólar a inflação é muito menor e sempre será menor que a do real. Portanto, de acordo com a última cotação do dólar no dia 12-11-2021 que era de 5,46 reais, a nossa meta final agora é de 7.326,00 dólares americanos mensais (D$ 87.912 anuais). 

Fugindo do Imposto sobre Herança dos EUA


          A meta agora é começar a globalizar o portfólio. Como estamos chegando a 50 mil dólares em investimentos pela Avenue (etfs americanos), a novidade agora foi abrir conta na Interactive Brokers para investir em ETFs irlandeses. O objetivo é fugir do imposto sobre herança para estrangeiros que possuam mais de 60 mil dólares aplicados nos EUA. O TIO SAM é sedendo por impostos. Acima de 60 mil dólares há um imposto progressivo de herança que pode chegar até 40 % do valor que exceder. 

 

             Portanto, a solução foi abrir a conta na Interactive Brokers. Uma corretora com acesso a diversas bolsas ao redor do mundo. A solução é comprar um ETF irlandês negociado na bolsa de Londres. Neste caso não há imposto de transmissão acima de 60.000 dólares e ainda a tributação sobre os dividendos é de 15% ao invés dos 30% cobrados nos EUA. Sem contar que você pode comprar os ETFs de acumulação no qual os dividendos são automaticamente reinvestidos te poupando de novas corretagens. A conta não tem custo mensal de manutenção. Porém o custo da corretagem para os ETFs globais é de 2 dólares. Eu paguei 4 dólares na primeira compra pois não configurei corretamente a conta.                                                                                                                         Para enviar o câmbio usei o remessa on-line que tem o spread ligeiramente melhor do que o da Avenue. O ideal para quem está começando a investir no exterior é começar pela Avenue. É muito mais simples e ainda tem o site e o suporte todo em português, além de o câmbio ser integrado. Tem também a conta corrente integrada e um cartão de débito. Mas depois de acumular 60 mil dólares realmente tem que abrir a conta na Interactive Brokers. 

                           Atualmente comecei a comprar o ETF irlandês VRWA (similiar ao VT dos EUA, porém não investe em small caps e reaplica automaticamente os dividendos). Na nossa vida de investidor nós temos que ir nos aperfeiçoando e evoluindo.  

                 Vamos encerrando por aqui. Abraço a todos leitores que estão na famigerada busca pela FIRE!!!
 
 




domingo, 17 de outubro de 2021

Fechamento Setembro de 2021

 Fechamento de Setembro de 2021


Rumo as 4 milhos!!

          Vamos para mais um fechamento mensal. No mês de setembro tivemos um gasto mais alto do que a média pois fizemos uma viagem para uma cidade turística e compramos um aspirador robô para ajudar na limpeza da casa. Eu era meio cético quanto ao robô, porém achei uma ferramenta bastante útil. Realmente ele limpa o apartamento, o que diminui a necessidade de faxineira ou de nós mesmos realizarmos a limpeza do chão. 

Custo Mensal para o Casal + Animal Doméstico

             Importante avisar que o animal doméstico já está na fase final da vida. Tem 14 anos e está com o coração bastante comprometido. Usa diversas medicações. Tosse o dia inteiro. Infelizmente o peludo irá falecer em breve. Realmente o custo do animal doméstico é o dinheiro mais bem investido. Ele traz muita paz e alegria para a casa. Mas quanto mais velho fica os custos com o mesmo aumentam exponencialmente: medicações, rações especiais e banhos.
Custo Mensal Total: R$ 19.116 (neste valor está incluso a viagem). 
Viagem para turismo: R$ 11.126
              Quanto à viagem, nós fomos à uma praia badalada no nordeste brasileiro. 

                                                      Aplicações Financeiras


              TOTAL EM APLICAÇÕES FINANCEIRAS

a) aplicação em dólares americanos no exterior já convertidos para real (avenue.us):R$ 237.674,80

b) previdência privada: R$ 26.321,66

c) empréstimos: R$ 572.584,86

d) aplicações financeiras corretoras (XP e BTG): R$ 3.061.290,43

e) total aplicações: R$ 3.897.871,75 + R$ 30.000 (cheque ainda não compensado): R$ 3.927.871,75

Renda passiva aplicações (regra dos 3%): R$ 9.819,67

TOTAL DE RENDA PASSIVA COM ALUGUÉIS (livre de IR e de imobiliária) -

a) aluguel conjunto salas: R$ 14.000,00

b) aluguel sala 1: R$ 3.138,55

c) aluguel sala 2: R$ 2.772,00

Renda passiva aluguéis: R$ 19.910,55

TOTAL DE RENDA PASSIVA COM ALUGUÉIS + APLICAÇÕES: R$ 19.910,55 + R$ 9.819,67 R$ 29.730,22

Rumo aos 4 milhões

             Podemos observar que estamos praticamente chegando aos 4 milhões em ativos financeiros. Faltam só 72 mil reais. Começamos o ano com R$ 2.8 MM em ativos. Estamos agora com R$ 3.9 MM. O patrimônio em ativos financeiros aumentos cerca de R$ 1.047.000. Conseguimos juntar mais de um milhão de reais neste ano. Ah meu filho, mas você aporta muito então. O que ocorre agora é a soma dos aportes do nosso trabalho + aluguéis + juros compostos das aplicações financeiras. Chegaremos no momento no qual os aportes já não serão mais tão importantes quanto a rentabilidade da carteira.  
           Neste mês compramos um terreno de 84 mil reais (84 metros quadrados) para juntar com o terreno no qual estão as 3 salas comerciais principais. A idéia é de no futuro ampliar estas 3 salas que são nossa principal fonte de renda passiva. Teremos mais 84 m2 para ampliar as salas. Se não tivéssemos comprado a sala, neste mês teríamos batido a marca de 4 milhões. Porém, temos agora um terreno com uma ótima localização e sobrando cerca de 421 m2 para ampliações. Realmente as três coisas principais na hora de comprar um imóvel comercial são: localização, localização e localização.    
               E a renda passiva no mês que vem já atingirá 30 mil reais. Isso porque haverá um aumento no aluguél de uma das salas. 

                                            OBS: esse aí é malandro né?  

                Mês para injetar ânimo na saída da corrida dos ratos. Em breve 30 k de renda passiva e 4 milhões de patrimônio. Certamente até o final do ano estas duas metas serão batidas. Realmente o dinheiro não traz felicidade mas traz muita tranquilidade. Já estou reduzindo a carga horária do meu segundo emprego. Vou praticamente não trabalhar mais aos finais de semana. Algo que faço há cerca de 14 anos.  Foda-se que vou ganhar um pouco menos, mas preciso curtir mais a vida. Vejo o blog do Frugal e o cara é uma máquina de trabalhar. Mas chega uma hora que temos que curtir mais a vida. Relaxar no final de semana é algo espetacular.  

Minha opinião sobre investir em imóveis (lá vem polêmica)




                Os educadores financeiros e influenciadores digitais nos dias de hoje praticamente detestam o investimento em imóveis. Afirmam que são péssimos investimentos. Os fundos imobiliários são uma maravilha. "Viva. O brasileiro pode viver de renda com FIIs." 
                Eu ainda tenho FIIs, mas realmente prefiro imóveis físicos. Após juntar um determinado patrimônio, você pode abrir uma holding que terá um custo mensal reduzido de imposto de renda sobre os aluguéis. O custo de manutenção da mesma é baixo após encontrar um contador que não explore. Nos FIIs existe uma quantidade enorme de gestores ineficientes e incompetentes que querem apenas ganhar sua taxa de administração sem se preocupar com o cotista (CONTISTA). Compram imóveis superfaturados. Vende imóveis abaixo do preço que valem. Essas duas últimas são para o RBVA11. Entram em rolos com a receita federal (vide rolo bravo - ABCP11). Fazem emissões e ficam mais de um ano sentado no caixa sem investir o suado dinheiro do cotista (vide VRTA11). Quanto aos FOFs então nem se falam. Difícil ter algum que não tomou pau nos últimos anos. Vide BCFF11, logo antes da crise do covid fez um emissão e estava com o caixa pronto para comprar no auge da crise. Ficou parado e pouco comprou nesse período. Muitos fundos novos sendo emitidos por gestoras ruins e nascendo já fadados ao fracasso (QAGR11). Inúmeras gestoras com relatórios ruins.   
                Depois de ter FIIs por quase 5 anos, minha conclusão é que se você tiver um capital grande e puder comprar um imóvel físico bem localizado para receber aluguel, compre. Sei que é uma opinião polêmica. Mas se eu tivesse comprado tudo em tesouro aos invés de FIIs nestes últimos 5 anos, esta parte do patrimônio seria maior do que tenho agora somando os meus FIIs mais os dividendos recebidos nesse período. Sem contar que os FIIs quase tiveram os dividendos taxados, algo que certamente acontecerá num futuro. 
                Acho que os FIIs ainda têm muito para amadurecer, e creio que serão mais eficazes em trazer alegrias para os cotistas no futuro. Serão mais eficientes assim que os administradores começarem a "tomar pau nas assembléias." Mas no momento não tem me atraído.  
               O leitor pode me perguntar, mas os imóveis físicos também têm problemas e dão dor de cabeça. Certamente. Tive que comprar uma caixa de água nova neste mês para uma das salas (custo de 1500 reais). Quem vai resolver os problemas do imóvel físico será você e não uma gestora corrupta cheia de más intenções que têm como único objetivo faturar às custas daquele cotista trabalhador que coloca seu suado dinheiro numa dessas "gestoras". 

Conclusão

           Para concluir então, respeito a opinião de todos os colegas que estão correndo rumo a IF. Posso estar errado nas minhas opiniões e certamente aceito críticas e sugestões. Mas é o que a experiência e as leituras me fizeram concluir até o momento.