sábado, 7 de dezembro de 2019

Fechamento de novembro 2019


         Finalmente chegamos em dezembro de 2019. Estamos ansiosos para bater a nossa meta. Certamente dentro de 1 ano estaremos atingindo o patrimônio de 3.750.000 reais em aplicações financeiras e mais uma renda passiva de R$ 7.500 com os aluguéis dos imóveis. Somando os 7.500 reais dos aluguéis + R$ 12.500 reais (regra dos 4% de R$ 3.750.000) teremos uma renda passiva de 20 K mensais.   
         

        Fiz este gráfico sobre a evolução patrimonial desde 2017. Impressionante como praticamente dobramos o valor total das aplicações em cerca de 2 anos e meio (30 meses). Na realidade somando o dinheiro que temos emprestado para terceiros nós mais que dobramos. Esta queda observada no gráfico em junho de 2019 foi dinheiro que emprestamos. 
         Neste período ainda compramos uma sala comercial (quitamos 100% da mesma) e pagamos metade da primeira. Foi muito trabalho e esforço e altas taxas de poupança. Erros todos cometemos. O nosso principal erro foi comprar um apartamento de aluguel de temporada com alto custo de manutenção e que gera um DY de apenas 0,25% ao mês. 


          Além disso fiquei cerca de 5 anos aplicando todo o dinheiro em um LCA do Banco do Brasil que pagava cerca de 80 % do CDI. Se não tivesse mantido tanto tempo minhas aplicações num LCA do BB e nem comprado aquele apartamento de aluguel nós já seríamos financeiramente independentes. Já teríamos atingido a meta final. Faltou estudo e leitura de minha parte. Temos que mudar o pensamento de que investimento é poupança e imóveis.
           Mas não tem como não cometer algum erro de vez em quando. O momento é de ir consertando os mesmos. Este imóvel de baixo DY está passando por uma reforma estrutural que vai custar cerca de 4 a 5 k por condômino. Após  iremos vendê-lo e aplicá-lo em algo com DY maior. Certamente irá valorizar após a reforma. Hoje mesmo recebemos uma proposta de 760 k pelo imóvel em plena reforma. Gastamos cerca de 650 k em 03/2016 já com todos tributos e uma pequena reforma pagos. Reajustando pela inflação o valor atual deveria ser de 821 k. Claro que houveram 3 anos de aluguéis que geraram cerca de 80 k. Se vendesse hoje teria então 840 K menos a comissão da imobiliária. Conclusão, muita dor de cabeça para estar praticamente empatando com a inflação do período. Se eu tivesse deixado aplicado este dinheiro na corretora, com os rendimentos das nossas aplicações já teríamos praticamente R$ 900.000. 
           Essa idéia antiga de investir em imóveis vem das gerações de novos pais e avós. Jurei para mim mesmo que nunca mais comprarei um imóvel como investimento, exceto se forem FIIs é claro.
           


               Caraca, eu a minha esposa praticamente só estudamos dos 20 aos 30 anos de idade. E dos 30 até agora próximo dos 40 praticamente só trabalhamos. O objetivo agora é assim que bater a meta entrar em modo COASTING FIRE. Isso seria praticamente parar de realizar aportes e trabalhar somente para pagar as nossas despesas anuais e viagens. Deixar o dinheiro trabalhar para nós para até que o BOLO FINANCEIRO aumente um pouco mais. Creio que quando o dinheiro duplicar sozinho a idéia é literalmente CHUTAR O BALDE.  


               Essa idéia de IF veio exatamente na hora certa. Estamos em um momento que nas nossas profissões a renda mensal vem diminuindo progressivamente e possivelmente não conseguiríamos manter aportes tão altos num futuro de uns 5 anos. 
               Em relação aos investimentos eu começei a mudar a minha alocação de ativos. Eu estava com 95% alocado em renda fixa. Acabei vendendo todos os meus fundos de debentures incentivadas (foi um erro). Atualmente estou quase fechando a minha alocação de 5% em ações (ETF de dividendos + BBAS3 + PETR3 + fundo alaska black BRD I + fundo IP + absolute PACE), 5% em FII (13 fundos atualmente), 5% exterior (ETFs - metade em BONDS e metade em ETF do S&P 500), 5% em fundos multimercados (adam macro, opportunity e ibiuna - este último estou estudando). 
               O que me incomoda quanto aos investimentos no exterior é a grande quantidade de grana que perdemos quando tentamos trazer o dinheiro de volta. Quando você manda o dinheiro o câmbio é extremamente favorável. Mas quando tenta trazer de volta acaba perdendo cerca de 5% do valor na conversão do dólar para real. No momento que a corretora tiver um cartão de débito internacional aí sim pretendo aumentar a exposição em dólar. Passar para 10% ao menos. Impressionante como é prazeroso ver os dividendos em dólar caírem na conta. Ruim é o Donald taxar em 30% o lucro sobre os dividendos. Planejo futuramente trocar de corretora e comprar ETFs de acumulação baseados na Irlanda para não tomar essa mordida do leão americano. A minha atual corretora não negocia ETFs estrangeiros. 
               Sobre os gastos do casal nestes últimos 3 meses:
a) setembro: R$ 9.834
b) outubro: R$ 8.292
c) novembro: R$ 8.521
               Como não viajamos nestes 3 últimos meses os gastos foram bem menores. Descobri as nossas maiores despesas em ordem descrescente: 
1- VIAGENS
2- AUTOMÓVEIS (TEMOS 2) - eu gostaria de fazer um downgrade no mais gastador mas minha esposa não quer. Preza pela segurança que o mesmo nos traz. 
3- RESTAURANTE
4- MERCADO 
              Bom pessoal, por enquanto era isso. Vamos a luta que a vida não está ganha. Abraços a todos os guerreiros da FIRESFERA. Dica: escutem os podcasts do SRIF365. Ótimos entrevistados. 

terça-feira, 12 de novembro de 2019

Custos Mensais para Um Casal





        Boa noite senhores da Firesfera. Então hoje irei fazer um post rápido sobre os custos mensais. Somos um casal sem filhos até o momento. Ainda não temos plano de ter filhos. Por que será que há uma incidência tão grande de casais que não querem ter filhos dentre as pessoas que estão na busca da independência financeira precoce? Vejamos os exemplos dos seguintes casais: Viver de Renda, SrIF365, Frugal simple (pelo menos até agora), Corey, dentre tantos outros até o momento. Creio que realmente quando se tem filhos o planejamento da FIRE tem que ser a prova de erros. Não tem como não criar o filho e mantê-lo até o mesmo ter uns 24 anos. É uma responsabilidade tremenda. 
         Bom, consegui anotar praticamente todos os gastos do casal durante os últimos 60 dias. Usamos o aplicativo GASTOS DIÁRIOS 3. Bem simples de usar. Mas realmente exige uma disciplina tremenda do casal. Eu por ser mais TOC (obsessivo compulsivo) não deixo passar nada. Mas creio que minha esposa as vezes esqueça de anotar algo das suas despesas

                                                                           T.O.C.

        No mês de setembro tivemos um custo mensal de R$ 9.834,84 para manter o casal. No mês de outubro o custo foi de R$ 8.292,34. Viajamos um pouco menos neste ano em relação aos anos anteriores. Já realizamos o cálculo previamente e verificamos que a média dos custos mensais sem viajar gira em torno de R$ 10.000 reais por mês. Porém, sabemos que os maiores gastos que possuímos anualmente são as VIAGENS. Realmente não me importo nenhum pouco de gastar para viajar. Acho que é o maior investimento. 
         Tirando as viagens, o nosso maior custo são os automóveis. EITA coisa cara! Um dos carros custa 6720 reais por ano para manter. Isso só de despesas fixas como seguro e ipva. E o outro 1392 reais. Total de 8112 reais fixo por ano. Agora se acrescentar combustível, revisões e manutenção isso aí deve dobrar. Mês para trocar um par de pneus custou 1200 reais. Uns 6 meses atrás teve uma revisão na qual gastei 2000 reais para trocar o alternador. A qualquer momento pode estragar uns bico injetores que custam 6.000 reais para trocar. Já passei por isso há uns 5 anos. Realmente concordo com a menina do https://www.millennial-revolution.com/ de que o carro é o segundo maior vilão da FIRE depois do imóvel próprio. 
         Se eu morasse em um lugar com mobilidade urbana adequada certamente teria somente um automóvel. 

         
            Já sugeri para a minha esposa para fazermos um downgrade do automóvel mais gastão mas ela não quer. Acha que por ser seguro não vale a pena diminuir a segurança com um automóvel inferior e ter mais chance de morrer em um acidente. Acho que se tivessemos passado a vida inteira andando de táxi já seríamos FIRE. 
            A segunda maior despesa é o mercado e a terceira são restaurantes. Estes dois itens alternam-se entre si dependendo do mês. Difícil mudar os gastos nestes dois itens. 
            Quanto aos investimentos do mês. Já falei que comecei lentamente a migrar algum recurso para a renda variável. Hoje caiu um CDB que pagava IPCA + 7,25 ao ano. 

           Caramba.Vai demorar para haver novamente um título de renda fixa pagando IPCA + 7,25. Só se voltar ao governo aquela que estoca o vento e saúda a mandioca, ou algum membro de sua turma.  Acabei comprando mais umas cotas do FII HGRE11. É um fundo gigante que representa quase 3% do IFIX. Predomínio de Lajes corporativas. Extremamente seguro e bastante resiliente durante as crises. Claro que tudo tem um preço. Paga um DY bem baixo. Apenas 0,44 % mensalmente. Mas a idéia é que com a melhora da economia a vacância dos escritórios em SP irá diminuir e esse DY deve aumentar. A maioria dos imóveis desse fundo são localizado em SP. É parte defensiva da carteira de FIIs. Como tenho uma exposição muito grande em FIIs de logística e de papel estava tendo que aumentar a parte de escritórios. 


           Última dica antes de encerrar. Tenho uma continha na AVENUE.US para fazer algumas pequenas aplicações do exterior. Hoje estive reaplicando alguns dividendos de ETFs de renda fixa e tive a grata novidade de que eles não irão começar a cobrar a taxa de custódia. A partir de dezembro o plano deles era de iniciar a cobrança desta taxa. Mas pelo que o funcionário me explicou no chat, desistiram definitivamente de cobrar esta taxa. 
           Feito pessoal. Por hoje era isso. 



domingo, 10 de novembro de 2019

Fechamento do Mês de Outubro 2019

      Bom dia colegas da nossa firesfera brasileira! Estamos de volta para fechar o balanço de outubro.



- Imóvel A (aluguel de temporada): custo de 750 mil reais e um DY de 0,21 liquido de IR (sei, ridículo né). Gera 1583 reais mensais.
- Imóvel B (sala comercial): custo de 750 mil reais e um DY de 0,37 (liquido de IR).
- Imóvel C (sala comercial): custo de 720 mil reais. Será entregue em dez/2020. DY será parecido com o do imóvel B, talvez um pouco menor.
- aplicações na corretora conta A e B (R$ 1.667.763,76 + R$ 1.160.936,18: total de R$ 2.828.699.94) 
- previdência privada: R$ 24807,57
- empréstimos: R$ 442.600
- corretora avenue: U$ 2587 ou R$ 10632.57 
- poupança: R$ 7.172,66 💀 (poupança, meu DEUS DO CÉU que burro!)             
- total investido: R$ 3.313.280.17 (aplicações) + R$ 2.220.000 (imóveis): R$ 5.533.280.17 

            Então colegas da firesfera, nossa meta esta marcada para dezembro de 2020. Neste mês receberemos a entrega do nosso último imóvel que está em construção. Comprado na planta. Uma sala comercial que esperamos que seja alugada por um valor aceitável. O valor total que pretendo ter aplicado nas contas da corretora é de R$ 3.750.000 até esse mês (dez/2020). Portanto, ainda falta cerca de R$ 436.720. Este é o valor que junto com os aluguéis deverá gerar uma renda passiva de 20 k mensais. Para os 3.750.000 reais o plano é de usar a regra dos 4% e o resto da renda passiva virá dos aluguéis.   
            Neste mês que passou (outubro) a rentabilidade da minha carteira foi ridícula. Numa conta a rentabilidade foi de 0,42 % e na outra de 0,74, uma média de 0.58 %. Ridículo! A explicação para isso é porque o IPCA de outubro foi de 0,10 %. Tenho muitos títulos de renda fixa atrelados ao IPCA (CDB, CRA, debentures). No total o rendimento da carteira foi de R$ 17.605. Pouco para um patrimônio de quase 3 milhões de reais.  
            Aonde quero chegar com esses cálculos? Tenho mais 12 meses de aporte para atingir os 436 k. Portanto, necessito crescer o patrimônio em R$ 36.393 por mês. Tenho um crescimento patrimonial mensal de 17.5 k com as aplicações e mais 2,8 k com um dos aluguéis e cerca de 1.5 k com o outro aluguel. Ficam faltando cerca de 14,500 reais de aporte por mês da minha parte. Não é coisa pouca, mas vamos conseguir. É o esforço final para atingir a linha de chegada.  
            Nestes cálculos eu nunca contabilizo o nosso escritório e o nosso apartamento. Penso que o nosso escritório seria uma reserva tática. Caso realmente desistamos completamente de trabalhar num futuro próximo ele poderá ser alugado. Mas não conto com isso até o momento. O nosso apartamento residencial seria o imóvel mais barato que possuímos. É simples e deve custar metade do valor dos outros imóveis. No momento ainda não sentimos necessidade de ir morar em um lugar maior. Até agora optamos por não ter filhos. Mal consigo cuidar do cachorro.
            Lentamente tenho aumentado a minha locação na renda variável. Quando realmente eu estava empolgado em aumentar mais rapidamente a alocação neste tipo de investimento, os senhores do STF resolvem derrubar a validade de prisão após a segunda instância. Resultado, queda no ibovespa e aumento na cotação do dólar. O senhor mercado realmente sabe o que é melhor para a economia. Com o Lula solto a chance de o PT voltar à presidência aumenta e consequentemente o risco brasil piora. Foi a pá de cal que infelizmente enterrou de vez a Lava Jato. Desanima o funcionamento político de nosso país. A decisão do STF é a decisão desesperada pela sobrevivência do Brasil corrupto e desigual! 
           

               Mas, temos que ter um pouco de fé! Ainda há a esperança de que o congresso vote o quanto antes a PEC que traga de volta a prisão após segunda instância. Como todos sabemos o Lula solto não é interessante para o futuro econômico do país.  
               Bom, mas o que fiz para aumentar a minha exposição em renda variável? Realmente no momento ainda não tenho muita confiança em aplicar na renda variável por ainda estar estudando. Apliquei um valor no fundo de ações Absolute Pace Long Biased Advisory. Realmente dá um aperto no coração por pagar taxas de administração de 1,9 % e taxa de performance de 20%. Rendeu 39% neste ano de 2019. Sei que rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura e que no longo prazo essas taxas podem reduzir bastante o desempenho do fundo, podendo até mesmo a fazer com que o mesmo perca para o ibovespa. 



              Mas no momento ainda não sinto que tenho condições de administrar minha carteria de renda variável sozinho. O absolute pace é um fundo que pode operar vendido nos momentos de crise para tentar não sofrer tanto quando houver uma queda no ibovespa. No momento sei das minhas limitações e conforme o aprendizado pretendo fazer meu stock picking. Já tenho portanto dois fundos de ações (Alaska Black também), DIVO11 (etf que baseia-se em ações boas pagadoras de dividendos), ações do Banco do Brasil que comprei no follow-on e da petrobrás que comprei quando o ministro Paulo Guedes (este é o cara) começou a vender as ações que pertenciam à caixa econômica.


              Agora tenho estudado sobre as ações das empresas ligadas à energia elétrica. São ações mais resilientes durante os tempos de crise. Afinal mesmo nas crises as pessoas não param de consumir energia elétrica. Achei interessante a ENBR3 que tem investimentos desde a produção, transmissão e distribuição da energia. É uma empresa com grandes chances de crescimento no longo prazo, por isso que o DY não é muito alto (cerca de 5,13% ao ano - média de 5 anos).


              Interessante como é absurdamente mais fácil encontrar material (artigos, livros, vídeos, podcasts) sobre ações do que sobre fundos imobiliários. 
             Por hoje é isso pessoal. Força e foco, ficamos todos na torcida por um Brasil melhor. 

               

quarta-feira, 30 de outubro de 2019

Quando a água bate na bunda...

Quando a Água Bate na Bunda


           Bom pessoal. Hoje vamos resumidamente falar da parte das aplicações financeiras que temos na corretora brasileira. O ministro da economia Paulo Guedes estava falando sério quando disse que o Brasil deixaria de ser o paraíso dos rentistas. Durante muitos anos tivemos a taxa selic com valores absurdamente elevados em relação ao resto do mundo. Desde 2000 ela saiu de cerca de 17% e atingiu 26,50 % em 2003. Em 2016 atingiu 14,25 e vem caindo progressivamente até o valor atual de 5% (30/10). 
           Grande parte dos investidores brasileiros mantinham 100% do seu portfólio em renda fixa. Inclusive eu. Era mais fácil ganhar dinheiro com o CDI do que com o IBOVESPA. 


            MAS, atualmente com o CDI em progressiva queda, está ocorrendo uma debandada geral da renda fixa para aplicações mais arrojadas. Acho que eu infelizmente sigo a manada. Até pouco tempo atrás minhas aplicações estavam praticamente todas em renda fixa, exceto algum pequeno valor em fundos multimercados. 
            Então, qual foi a minha estratégia inicial com essa queda no CDI. Inicialmente segui a manada e comecei a comprar mais títulos de crédito privado. Parei de comprar CDBs, LCAs, LCIs e comecei a comprar CRAs, CRIs, debêntures e fundos de debêntures. No começo parecia ser suficiente para manter uma rentabilidade aceitável na carteira. 
            Porém, com a selic ficando abaixo de 6 % até os títulos privados começaram a render pouco e com um risco não desprezível de default. Os fundos de debêntures que por um período foram as vedetes da manada deixaram de ser interessantes. Por sinal tenho os três aí abaixo.  


              Então, como bom seguidor da manada, finalmente comecei a investir em fundos de investimento imobiliários. Li três livros sobre FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário - Roni Mendes; Introdução aos FII - Andre Bacci; Investindo em FII - Um Panorama sobre a Realidade Nacional dos Fii - João Henrique Marques de Oliveira Ramos). Atualmente estou lendo Guia Suno Fundos Imobiliários. 
               É interessante como o investidor brasileiro tem evoluído rapidamente nesta área de FIIs. Quando passei a me interessar por FIIs, só existia o livro do André Bacci sobre o assunto e as informações na internet e no youtube eram relativamente escassas. Atualmente existe uma quantidade bem maior de livros sobre o assunto. No youtube a quantidade de vídeos e lives sobre os FIIs são gigantescas. Sites como o clubefii, teztner e funds explorer ganham centenas de usuários por semana. Sem muita dificuldade você descobre na internet várias pessoas vivendo de renda com os fundos imobiliarios (blog do srif 365, conejo do Teztner - cantinho do conejo, aquele youtuber do Viva de Renda com Fundo Imobiliário).   
              Mas, como toda boa sardinha, inicialmente comprei somente FIIs de papel (vrta11, cpts11b, kncr11, ubsr11, rbrr11 e depois hgcr11), numa época na qual os fiis de tijolo estavam com um P/VPA descontado. Era um período no qual eu deveria ter enchido o carrinho com fiis de tijolo. Eu estava desconfiado de que o negócio era muito arriscado e que eu iria perder muito dinheiro caso houvesse alguma desvalorização súbita, algo que acontece com menor intensidade com FIIs de papel em relação aos de tijolo. Importante salientar que com uma eventual subida da taxa selic, enquanto os FIIs de tijolo desvalorizam os de papel tendem a se valorizar. 
              Lentamente passei a comprar os fundos de tijolo. Fiz algumas coisas certas tipo comprar o AGCX11 quando a turma já estava deixando de lado os FIIs de agência. No livro do Joao H. M. de O. Ramos ele já citava que esse fundo sairia na frente de seus pares de agência pois haviam os rumores de ele viraria um FII de varejo. Não deu outra, após uma assembléia optaram por liberar a compra de imóveis que seriam utilizados para outras finalidades que não fossem agências bancárias exclusivamente. Até o nome do FII foi mudado para RBVA11. A cota aumentou e tive uma valorização interessante. Não dá para passar a vida inteira sendo uma sardinha devorada pelos tubarões. 
               Depois fui comprando fiis bem sólidos tipo HGLG11, GGRC11, ABCP11 (que depois comprovou não ser tão sólido assim) e HGRE11. Fui criando coragem e passei a comprar também FIIs mais novos e não tão consolidados tipo LVBI11 (IPO 2018), XPLG11 (IPO 2018 - este me incomoda com aquela taxa de performance de 20% do que exceder IPCA + 6%) e mall11. Por enquanto esta é a minha carteira de FII. Sigo estudando, lendo livros e acompanhando fóruns. Gosto de escutar os podcasts sobre FIIs (clubefii podcast no spotify). 
                Pretendo algum dia deixar de ser uma completa sardinha nessa área, algo que só se adquire com muito estudo e com o tempo. A experiência torna o investidor mais inume a entrar em "furadas." Vejo a manada comprando enlouquecidamente FLMA11 com um P/VPA de 2,23 e com um DY de 0,23% no mês. A cotação subiu 13% hoje!!! Talvez haja alguma informação oculta? Alguém sabe informar se realmente aconteceu algo ou é só as sardinhas saindo da renda fixa e comprando os FIIs. Talvez pelo preço baixo da cota do FLMA11 (atualmente em 6,47 reais a cota). Sei lá. 

                 
                   Bom, depois de passar da renda fixa para os FIIs finalmente me dei conta de que é a hora de entrar no mercado de ações. Somente agora que a bolsa vem subindo enlouquecidamente há 3 anos me dei conta né? Perdi esses três anos de bullmarket do ibovespa. Também perdi os 11 anos do bullmarket americano. Agora que está tudo no topo resolvi investir neste tipo de renda variável!

            
            Como dizem que no longo prazo não é válido fazer o market timing, vamos investir em ações.              
            Então, ações realmente é um mundo a parte. Acho disparado a parte mais difícil de entender do mercado de investimentos, principalmente por nunca ter gostado de matemática e de ciência exatas. Nunca fui muito fã de números. Mas como dizem, se não quiser passar o resto da vida trabalhando dê um jeito de ganhar dinheiro enquanto dorme. No caso dos FIIs o funcionamento é fácil de compreender pois tudo é baseado em imóveis e aluguéis. Já no caso de ações a história é outra. 
           Para começar li o livro do Décio Bazin (Faça Fortuna com Ações Antes que Seja Tarde). Depois por sugestão do colega frugalsimple li o livro The Bogleheads Guide to Investing. Acho que se fosse para escolher somente um livro para ler sobre investimento seria este. Fantástico. O John C. Bogle mudou absurdamente a maneira de os americanos investirem. Comprovou que no longo prazo nenhum hedgefund (fundo multimercado) ou fundo de ações consegue bater o índice do S&P 500. Tudo comprovado cientificamente. Explica que as taxas são umas das grandes responsáveis por isso. Depois li o livro a Random Walk Down Wall Street (Burton G. Malkiel), o qual tem uma filosofia semelhante.
            Vejo no Brasil o fundo Alaska Black. Eu tenho o fundo. Acho o Henrique Breda um cara muito inteligente e a equipe eficiente. Mas convenhamos, será que num prazo de 15 a 20 anos ele vai estar batendo no ibovespa cobrando uma taxa de administração de 2% ao ano e taxa de performance de 20% do que exceder o índice IPCA + 6% ? Acho difícil. Os americanos demoraram anos para se dar conta disso. Somente depois de John Bogle abrir a Vanguard que eles se convenceram disso. Claro que as taxas dos fundos e etfs da Vanguard são baixíssimas. Chegam a ser 0,04% ao ano.
          Mas acho que em breve teremos ETFs brasileiros com estas taxas. Atualmente eles combram cerca de 0,5% ao ano. Ao menos bem menor que os fundos de ações e multimercados nacionais.
         Então, como eu entrei no mercado de ações. Primeiramente comprei alguns fundos multimercados (verde, spx nimitz, adam), os quais investem uma parcela do montante em ações. Inicialmente comprei fundos de ações tipo o alaska black. Depois comprei algumas ações individuais. Comprei petr3 naquela oferta pública. Jogada muito interessante do Paulo Guedes. Acho que com a política de privatizações das refinarias e das subsidiárias ela tende a se valorizar no longo prazo. O sonho seria se privatizassem toda a estatal. O valor da ação iria bombar. Depois comprei bbas3 pois o Banco do Brasil seria o banco mais descontado em relação aos seus pares. ITUB estaria muito valorizada. Comprei no follow-on. E finalmente, comprei o ETF DIVO11. Como diria o colega frugal este segue a filosofia do Décio Bazin de que as empresas boas pagadores de dividendos são as melhores no longo prazo. Entretanto o frugal comprou o etf BBSD11 que replica a carteira do índice dividend aristocrats da Standard and Poors.
           Todo esse papo para dizer que somente 5% da minha carteira é de renda variável (cerca de 150 k em RV). MAS QUE ABSURDO! Porém, estou migrando praticamente todos os títulos que vencem da renda fixa para a renda variável. Tenho muitos cds com IPCA +7,5% e IPCA + 6%, debentures IPCA + 7,5%, CRAs IPCA + 5%, CRIs IGPM + 5,5%. Então não estou desesperado ainda. Acho que posso fazer essa mudança de forma gradual. Há cerca de 3 anos eu estava 100 % em renda fixa. Então, prefiro ir fazendo essa migração de forma gradual conforme forem vencendo os títulos e entrando novos aportes. Acho que um mínimo de estudo é necessário para fazer esta transição. Num futuro próximo pretendo estar alocado 50% renda fixa, 40% variável e 10% no exterior. Atualmente tenho cerca de 1 % no exterior. Basicamente etfs. Permanecendo com a selic em níveis baixos irei aumentar ainda mais a exposição em RV. 
            Portanto, o objetivo deste POST é mostrar a fase pela qual grande parte dos investidores brasileiros está passando. Infelizmente venho daquela cultura de que o imóvel que é bom investimento. No início investi muito em imóveis. Depois passei para a fase da renda fixa. Após comecei a migrar para os FIIs e finalmente cheguei ao mercado de ações. Sei que tem investidores fodásticos que estão posicionados 90% em ações desde a queda da Dilma e aproveitando o bullmarket para fazer pequenas fortunas. Mas tenho que mostrar o lado da maioria dos investidores brasileiros que se acostumaram a ganhar dinheiro com as altas taxas da selic e que agora que a "água bateu na bunda" começaram a estudar e se espertar. Em todo esse período eu estava apenas focado em trabalhar e aportar, sem se preocupar em que tipo de investimento aplicar. Me considero uma sardinha seguidora da manada que finalmente viu uma luz e começou a nadar no sentido contrário.
            Por hoje era isso!       
  
Pelo menos virei uma SUPER SARDINHA!

domingo, 20 de outubro de 2019

Planos e Metas para o Futuro




             Bom, já digitei dois posts hoje. O primeiro foi basicamente um copiar e colar. Como nunca escrevo vou aproveitar e escrever mais um último. Este será mais breve. Quanto ao futuro, se tudo correr dentro do previsto, iremos atingir nossa independência financeira em dezembro de 2020. A meta é bem viável.
             Quando atingir a meta não pretendemos parar de trabalhar completamente. Mas esperamos trabalhar para poder curtir a vida. Trabalhar sem a pressão de produzir e poder gastar o valor conquistado com o nosso trabalho sem nenhum remorso. Por pelo menos um tempo espero ficar reaplicando os lucros do bolo principal até atingir uma TSR (taxa segura de retirada) de 3%, com a qual eu fico mais confortável. Pretendemos não realizar mais aportes ao BOLO PRINCIPAL ou realizar alguns aportes pequenos se sobrar algum dinheiro do nosso trabalho.
             Poder viajar e comer em um bom restaurante sem nenhum remorso de estar gastando. Poder ficar uma semana sem trabalhar e não se culpar achando ser um vadio. É claro que em algum momento não muito distante iremos abandonar completamente o trabalho, mas creio que somente após atingir uma TSR de 3%. Gosto dos trabalhos de Wade Pfau que é expert em retirement. 
             Não temos um desespero de largar o trabalho como o SR. IF 365, mas também não podemos afirmar que seja algo tão prazeroso para dispor-se a trabalhar até os 65 anos. Pretendemos parar bem antes disso. 
             Me arrependo de não ter estudado mais sobre finanças no passado, creio que ficamos muito focados no nosso trabalho e em estudos técnicos, abandonando a parte do planejamento financeiro. Fiquei anos aplicando em uma LCA do banco do brasil que rendia algo como 83% do CDI na época. Começei a estudar finanças quando em um momento vi que tinha mais de um milhão de reais aplicado na LCA. Aí abri uma conta na corretora e comecei a ter um rendimento melhor. 
              Sou extremamente medroso de aplicar em renda variável no Brasil. Acho um país corrupto e com empresas que quebram em poucos anos. Mas acho que com as taxas de juros baixas isso lentamente irá mudar. Ao contrário de muitos blogueiros ainda acredito no Brasil, mas mantenho uma conta em uma corretora no exterior. Se sentir que vai ocorrer uma catástrofe estilo Venezuela e Argentina ainda tenho tempo de jogar as aplicações no exterior e dolarizá-las. Pelo menos alguma parte conseguirei tornar seguro fazendo remessas ao exterior. Não consigo acreditar que o blogueiro Heavy Metal ainda não tenha pelo menos uma pequena parte de seus investimentos no exterior. 
                Os blogs que mais me ajudaram até agora foram o viver de renda (sensacional - é o pioneiro da comunidade FIRE brasileira), frugal simple (cara extremamente inteligente e com uma força de vontade absurda), AA40 (extremamente didático e interativo com os seus leitores), heavy metal (não gosta que discordem dele mas é bem focado e parece curtir a vida. Politicamente tenho a mesma filosofia dele e curto o mesmo tipo de som. Me identifico muito com esse cara). 
               Quanto a livros comecei lendo quase todos do Gustavo Cerbazi, acho que é o ponta-pé inicial para todo mundo que começa o rumo da IF. Depois fui aprofundando. Os Segredos da mente milionária. O Milionário Mora ao Lado. Livros de Rodrigo Zeidan e Mauro Halfeld (esse fala bastante sobre imóveis). Li três livros sobre Fundos Imobiliários (Andre Bacci, Joao Henrique Marques de Oliveira Ramos, Rony Mendes). Faça fortuna com ações antes que seja tarde (Decio Bazin). Em inglês li um livro do Wade Pfau, The Bogleheads Guide to Investing e A random walk down wall street. Estou lendo a bíblia da comunidade FIRE americana Early Retire Extreme (estou na metade mas acho que vou desistir, o cara é muito extremo). Li outros mas não me recordo no momento. 
                Meus objetivos e lentamente aumentar a minha participação em FIIs e ações. Preciso estudar mais esta parte. Gosto muito de ETFs e acho que vão crescer muito no Brasil. Penso muito como o Frugal Simple. É um mercardo que certamente vai crescer muito. Tenho um fundo de ações bem famoso (Alaska Black). Meu, cobram 2% de taxa de administração e mais 20% de performance. É certo que no longo prazo vai começar a apanhar do índice. Não vai aguentar 20 ou 30 anos batendo no índice. 
                Acho que por hoje é isso. No próximo post começarei a esmiuçar minhas aplicações. 
    

Como estamos agora em outubro de 2019?

     Cerca de 18 meses após a minha publicação de estudo de caso no blog do AA40 eu resolvi começar a fazer o meu blog. Infelizmente não sou nenhum gênio das finanças como o Viver de Renda, o Frugal Simple ou o AA40. Além disso, ainda não tive uma coragem de "chutar o balde" como o Srif365. Mas temos a nossa meta bem traçada e acho que iremos atingí-la antes do previsto se não nos cansarmos de manter os aportes em dia.
           Nossa meta (eu e a minha esposa) era para agosto de 2021: nos aposentarnos com uma renda vitalícia de 20 mil reais. Sei que devido a inflação, talvez iremos ter que aumentar discretamente este número. Porém, como estamos com a inflação extremamente baixa (2,89 nos ultimos 12 meses), mantemos a meta de renda passiva de 20 k mensais. Algo que ainda supera nossas necessidades tranquilamente em 5 mil reais por mês. Nossa meta atualmente é atingir os objetivos em dezembro de 2020 ou janeiro de 2021. Nossa meta de aportes era de 30 mil reais mensais. Alguns meses conseguimos aportar mais do que isso. 
           Nossas despesas mensais (um casal sem filho e com dois automóveis) são absurdamente 10 mil reais por mês desconsiderando as viagens. Caso não viajássemos nós teríamos um custo de vida mensal de 10 K!!! Acho algo extremamente alto. Porém, ainda por cima, costumamos viajar cerca de 5 vezes por ano, o que aumenta nossas despesas mensais para fucking 15.000 reais. Sao viagens que duram de 4 a 10 dias normalmente. Como não pretendemos parar de viajar, temos que manter a nossa meta de 20 k para ter alguma gordura para queimar após a independência financeira.  


            Sei, é um absurdo em se tratando de Brasil, onde a renda média das famílias é de 5.426 reais por mês (https://g1.globo.com/economia/noticia/2019/10/04/239percent-das-familias-brasileiras-vivem-com-r-1245-mensais-em-media-aponta-ibge.ghtml).
            Caraca, mesmo parando de viajar temos um custo de vida altíssimo. Para controlar os nossos gastos utilizamos o aplicativo para celular Gastos Diários versão 3. Os dois grande vilões dos nossos orçamentos são as viagens (cerca de 5 K por mês), e após os custos dos dois automóveis (cerca de 2,7 k mensais entre seguro, manutenção, combustível e ipva). Depois vem alimentação como terceiro. Agora entendo porque aquela chinesa-canadense do Millennial Revolution (https://www.millennial-revolution.com/) cita o automóvel como o grande vilão da FIRE. Algo para se refletir. Penso que se morresse amanhã, pelo menos curtimos a vinda fazendo o que mais gostamos de fazer: viajar.
           Vamos ao números depois de 18 meses então. Como temos conseguido antecipar a nossa meta? Obviamente foi com o aumento nos aportes, os quais oscilam bastante. Neste ano de 2019 viajamos menos e aportamos mais.
         Investimentos:
- Imóvel A (aluguel de temporada): custo de 750 mil reais e um DY de 0,21 liquido de IR (sei, ridículo né). Gera 1583 reais mensais. Atualmente seria melhor deixar na poupança (0,31). Foi o primeiro investimento que fizemos na nossa jornada. Considero o grande erro.
- Imóvel B (sala comercial): custo de 750 mil reais e um DY de 0,37 (liquido de IR).
- Imóvel C (sala comercial): custo de 720 mil reais. Será entregue em dez/2020. DY será parecido com o do imóvel B, talvez um pouco menor.
- aplicações nas corretoras A e B (R$ 1.662.914.78 + R$ 1.187.811.49: total de R$ 2.850.726.27).
- empréstimos: R$ 351.000
- corretora avenue: U$ 2587 ou R$ 10632.57                
- previdência privada: R$ 24.450
- total investido: R$ 3.236.808 (aplicações) + R$ 2.220.000 (imóveis): R$ 5.456.808.84

       Se colocarmos esse valor total na regra dos 4% teremos uma TSR de R$ 18.189 reais. Quase batendo a meta portanto. Porém, calculei que o valor que necessito atingir em aplicações seja de R$ 3.750.000 (TSR de 12,500 reais) + 2800 reais aluguel (sala A - já alugada) + 2800 reais aluguel (sala B - ficará pronta em dez/2020) + 1583 reais (imovel A - já alugado). Somando portanto o rendimento das aplicações e dos aluguéis eu teria uma TSR de R$ 19.683 em dez/2020.
       Alguém pode pensar, mas AA39 como você é trouxa cara, por que não vender esses imóveis e colocar em FII onde o DY mínimo que conseguiria seria de 0,46% colocando em um MEGAFUNDO tipo HGRE11. Dos 3 imóveis que temos considero dois estratégicos (salas comerciais) e com ótimo potencial de valorição dos mesmos no médio/longo prazo e com DY aceitável sendo que os valores que coloco já são com o IR e custos da imobiliária já pagos. Não tenho intensão nenhuma de vendê-los, exceto se houver alguma valorização expressiva dos mesmos. Por enquanto tenho objetivo de buy and foda-se com os mesmos. Eles me causam pouca ou nenhuma dor de cabeça.
         Quanto ao imóvel A, realmente foi o meu erro na corrida em busca da FIRE. É um imóvel antigo e que é utilizado para aluguel de temporada em uma praia do litoral brasileiro. Como investimento realmente não tem sido interessante. Porém, ele passará por uma ampla reforma no prédio todo no próximo ano e após isso poderei vendê-lo com um lucro sobre o valor da compra. Foi comprado por 620 k (2016) e gastei na época mais 30 k para reformas e documentação. Creio que conseguirei vendê-lo por cerca de 900 K após as reformas. Atualmente já recebi oferta por 800 k. Claro que terei de pagar 15 % de IR sobre a valorização na hora da venda e mais 5 a 6% para o corretor (daria cerca de 50k). Mas mesmo assim seria um lucro de 238 k apenas em cerca de 4 anos (162.5 k como valorização - descontando o IR e a taxa da imobiliária - mais 4 anos de alugueis de cerca de 76 k de alugueis já liquidos: total de R$ 238.500). Daria um lucro final de 27% somando a valorização (com todas despesas pagas) mais alugueis em 4 anos (cerca de 6.75% de lucro total por ano). Mas isso são suposições. O futuro nos dirá.
           PUTZ, se eu tivesse mantido todo esse dinheiro do imóvel A em renda fixa eu teria ganho mais dinheiro e praticamente SEM DOR DE CABEÇA e com mínimo risco.
          Taxa selic acumulada nos ultimos anos:
- 2016 -14,18%;
- 2017 -10,11%;
- 2018 - 6,58%;
- 2019 - 4,24% até o mês de setembro.
           Acho que nenhum investidor passou a vida sem ter feito maus negócios. Como praticamente não temos ninguém nos orientando, vamos cometer alguns erros principalmente no início da jornarda. O meu até o momento é o imóvel A. Mas certamente irei vendê-lo. Não sei será em 2020 ou 2021. Pior que ter comprado esse imóvel A seria se eu tivesse perdido dinheiro tentando fazer DAYTRADE. Qualquer outra aplicação com este dinheiro teria me fornecido um resultado muito melhor, seja renda fixa, FII ou ações.
            Meu plano é após vender esse imóvel e aplicá-lo quase que integralmente em fundos imobiliários. Provavelmente já terá sido realizada a reforma tributária. Meu receio é que durante esta os políticos (classe mais nociva de nosso país) passem a tributar o rendimento dos FII e das ações.
            Bom pessoal, acho que por enquanto é isso. Sempre fui muito concentrado em imóveis e renda fixa, coisa que aos poucos venho modificando. Já tenho inúmeros FIIs e começei a comprar algumas ações para o longo prazo. No exterior tenho alguns etfs de renda fixa e espero começar a comprar ETFs de ações (estilo John Bogle - acredito muito na filosofia dos Bogleheads - li o livro por sugestão do blog do colega frugal simple). Realmente me assusta o mercado de ações americano estar aquecido há cerca de 10 a 11 anos. Tenho certeza que no próximo crash estarei com bastante liquidez para fazer bons negócios.
             Vivendo e aprendendo. O importante é ir melhorando e investindo progressivamente melhor. Possuímos um imóvel próprio onde moramos e um imóvel onde está nosso escritório.
            

            

Independência Financeira com Imóveis, FIIs, renda fixa.

Primeiro Post para Inaugurar o Blog AA39! 

                                Foto da Avenida Brigadeiro Faria Lima. Sempre gostei de investir em imóveis. Até descobrir as 
                                                   dores de cabeça que os mesmos nos causam! 

       Para começar o blog, vou começar colando um e-mail que enviei ao Blog do AA40. Este e-mail contém minhas informações sobre investimentos em abril de 2018, ou seja, há cerca de um ano e meio atrás. No próximo post irei comparar qual foi a evolução. É interessante como um folgado (eu) com grande exposição em imóveis e em renda fixa começa a se agilizar com a queda dos juros em nosso país.

Bom dia aposente aos 40. Gostaria de um estudo do nosso plano de aposentadoria precoce. Queremos nos aposentar precocemente até próximo dos 40 anos de idade. Somos um casal. Não temos filhos e não pretendemos ter até o momento. Temos exatamente 3 anos e 4 meses para atingir nosso objetivo. Queremos nos aposentar com uma renda vitalícia de 20 mil reais mensais. Atualmente temos aplicado cerca R$ 2.118.857,00 (84% em renda fixa e 16% em fundos multimercados). Na renda fixa divido as aplicações em CDB's longos com cerca de 116 a 121% do CDI, CRA, CRI, LC, LCA (90 a 97% do CDI), LCIs, debentures. Fundos multimercados (adam macro, adam strategy, verde scena, xp credito estruturado, SPX nimitz, pimco income - este é uma porcaria). Reserva de emergência de 250.000 reais. Temos dois imóveis de investimento. Um apartamento no litoral de R$ 750.000 que gera um rendimento líquido de R$ 24.000 ao ano (livre de despesas e IR) e outra sala comercial com o mesmo valor que estará pronta dentro de 2 meses e que gerará anualmente livre de IR e de despesas cerca de R$ 30.000 conforme a imobiliaria. O dividend yield mensal de cada um é respectivamente 0.26 % no apartamento e 0.34% na sala. Sei que é muito baixo perto dos fundos imobiliários. Mas é o que temos para o momento. Temos nosso escritório e nossa casa própria quitados. Dois carros já pagos. Nossa meta de aporte é de 30 mil reais ao mês durante os 40 meses além da receita gerada pelo imóveis e pelas aplicações. Mantendo cerca de 80 % na renda fixa e 20 % em fundos multimercados. Tenho pavor de ações. Aquela oscilação mensal não me agrada pela meta ser de curto prazo. Tenho conseguido um rendimento mensal exatamente igual ao CDI porém já descontado o IR.     

    Pelo meu planejamento chegaremos em agosto de 2021 com cerca de 4 milhões de reais em aplicações bancárias (juros compostos - rendimento mensal líquido de IR igual ao CDI + aportes dos aluguéis + 30 mil de aporte ao mês) e espero que os imóveis estejam valendo cerca 1 milhão cada com a recuperação da economia. Isso formará um montante de 6 milhões. Pela taxa segura de retirada de 4% isso gerará 20 mil por mês. Sei que essa TSR é feita para os norte-americanos e baseada apenas em investimentos de ações e renda fixa, não contando com imóveis. Mas precisamos nos basear em algo.  

     Para manter o dinheiro indefinidamente após atingir a meta (penso em 2 opções):

Opção-1: pretendo vender ambos os imoveis (cerca 1.700.000 liquido após pagar os 15% de IR sobre o lucro da venda - 1 milhão cada) e aplicar em FII com um DY de 0,65% gerando 11,000 por mês. Os outros 9 mil mensais irei retirando da renda fixa ou dos fundos multimercados mantendo os mesmos sempre com a proporção de 80/20. 

Opção-2: simplesmente consumir o valor dos dois aluguéis e o restante retirar da renda fixa. 

      O que acham? Atualmente tenho lido bastante sobre FII e estou me programando para começar a comprá-los. Acha ser um plano viável? Faria algo diferente. Dividimos as aplicações com metade do dinheiro na conta da minha esposa e metade na minha conta para aumentar a garantia do FGC que agora é de apenas 1 milhão por CPF. 

      Ao contrário da maioria dos blogueiros eu não pretendo sair do país não. Moro em uma cidade de interior com baixíssima criminalidade e IDH elevado para os padrões nacionais. Porém pretendo viajar bastante nos primeiros anos. Tenho a opção de alugar meu escritório e apartamento onde moro se realmente quiser abandonar totalmente o trabalho e sair viajando eternamente. Valor do meu apartamento é de cerca de 350 mil e do escritório 800 mil. Os valores dos imóveis são bem realistas, coloquei valores até abaixo do valor de mercado pensando e não demorar muito para vendê-los caso optar pela venda.   

        Gostaria de dicas e de auxílio caso haja algum furo no meu planejamento ou alguma maneira de incrementar o plano.

     Bom pessoal, este e-mail possui cerca de 1 ano e 6 meses. No próximo blog vou comentar sobre a minha carteira atual e sobre a mudança nas metas. Achei que ficaria muito pesado caso eu colocasse a situação atual neste mesmo post.