domingo, 17 de outubro de 2021

Fechamento Setembro de 2021

 Fechamento de Setembro de 2021


Rumo as 4 milhos!!

          Vamos para mais um fechamento mensal. No mês de setembro tivemos um gasto mais alto do que a média pois fizemos uma viagem para uma cidade turística e compramos um aspirador robô para ajudar na limpeza da casa. Eu era meio cético quanto ao robô, porém achei uma ferramenta bastante útil. Realmente ele limpa o apartamento, o que diminui a necessidade de faxineira ou de nós mesmos realizarmos a limpeza do chão. 

Custo Mensal para o Casal + Animal Doméstico

             Importante avisar que o animal doméstico já está na fase final da vida. Tem 14 anos e está com o coração bastante comprometido. Usa diversas medicações. Tosse o dia inteiro. Infelizmente o peludo irá falecer em breve. Realmente o custo do animal doméstico é o dinheiro mais bem investido. Ele traz muita paz e alegria para a casa. Mas quanto mais velho fica os custos com o mesmo aumentam exponencialmente: medicações, rações especiais e banhos.
Custo Mensal Total: R$ 19.116 (neste valor está incluso a viagem). 
Viagem para turismo: R$ 11.126
              Quanto à viagem, nós fomos à uma praia badalada no nordeste brasileiro. 

                                                      Aplicações Financeiras


              TOTAL EM APLICAÇÕES FINANCEIRAS

a) aplicação em dólares americanos no exterior já convertidos para real (avenue.us):R$ 237.674,80

b) previdência privada: R$ 26.321,66

c) empréstimos: R$ 572.584,86

d) aplicações financeiras corretoras (XP e BTG): R$ 3.061.290,43

e) total aplicações: R$ 3.897.871,75 + R$ 30.000 (cheque ainda não compensado): R$ 3.927.871,75

Renda passiva aplicações (regra dos 3%): R$ 9.819,67

TOTAL DE RENDA PASSIVA COM ALUGUÉIS (livre de IR e de imobiliária) -

a) aluguel conjunto salas: R$ 14.000,00

b) aluguel sala 1: R$ 3.138,55

c) aluguel sala 2: R$ 2.772,00

Renda passiva aluguéis: R$ 19.910,55

TOTAL DE RENDA PASSIVA COM ALUGUÉIS + APLICAÇÕES: R$ 19.910,55 + R$ 9.819,67 R$ 29.730,22

Rumo aos 4 milhões

             Podemos observar que estamos praticamente chegando aos 4 milhões em ativos financeiros. Faltam só 72 mil reais. Começamos o ano com R$ 2.8 MM em ativos. Estamos agora com R$ 3.9 MM. O patrimônio em ativos financeiros aumentos cerca de R$ 1.047.000. Conseguimos juntar mais de um milhão de reais neste ano. Ah meu filho, mas você aporta muito então. O que ocorre agora é a soma dos aportes do nosso trabalho + aluguéis + juros compostos das aplicações financeiras. Chegaremos no momento no qual os aportes já não serão mais tão importantes quanto a rentabilidade da carteira.  
           Neste mês compramos um terreno de 84 mil reais (84 metros quadrados) para juntar com o terreno no qual estão as 3 salas comerciais principais. A idéia é de no futuro ampliar estas 3 salas que são nossa principal fonte de renda passiva. Teremos mais 84 m2 para ampliar as salas. Se não tivéssemos comprado a sala, neste mês teríamos batido a marca de 4 milhões. Porém, temos agora um terreno com uma ótima localização e sobrando cerca de 421 m2 para ampliações. Realmente as três coisas principais na hora de comprar um imóvel comercial são: localização, localização e localização.    
               E a renda passiva no mês que vem já atingirá 30 mil reais. Isso porque haverá um aumento no aluguél de uma das salas. 

                                            OBS: esse aí é malandro né?  

                Mês para injetar ânimo na saída da corrida dos ratos. Em breve 30 k de renda passiva e 4 milhões de patrimônio. Certamente até o final do ano estas duas metas serão batidas. Realmente o dinheiro não traz felicidade mas traz muita tranquilidade. Já estou reduzindo a carga horária do meu segundo emprego. Vou praticamente não trabalhar mais aos finais de semana. Algo que faço há cerca de 14 anos.  Foda-se que vou ganhar um pouco menos, mas preciso curtir mais a vida. Vejo o blog do Frugal e o cara é uma máquina de trabalhar. Mas chega uma hora que temos que curtir mais a vida. Relaxar no final de semana é algo espetacular.  

Minha opinião sobre investir em imóveis (lá vem polêmica)




                Os educadores financeiros e influenciadores digitais nos dias de hoje praticamente detestam o investimento em imóveis. Afirmam que são péssimos investimentos. Os fundos imobiliários são uma maravilha. "Viva. O brasileiro pode viver de renda com FIIs." 
                Eu ainda tenho FIIs, mas realmente prefiro imóveis físicos. Após juntar um determinado patrimônio, você pode abrir uma holding que terá um custo mensal reduzido de imposto de renda sobre os aluguéis. O custo de manutenção da mesma é baixo após encontrar um contador que não explore. Nos FIIs existe uma quantidade enorme de gestores ineficientes e incompetentes que querem apenas ganhar sua taxa de administração sem se preocupar com o cotista (CONTISTA). Compram imóveis superfaturados. Vende imóveis abaixo do preço que valem. Essas duas últimas são para o RBVA11. Entram em rolos com a receita federal (vide rolo bravo - ABCP11). Fazem emissões e ficam mais de um ano sentado no caixa sem investir o suado dinheiro do cotista (vide VRTA11). Quanto aos FOFs então nem se falam. Difícil ter algum que não tomou pau nos últimos anos. Vide BCFF11, logo antes da crise do covid fez um emissão e estava com o caixa pronto para comprar no auge da crise. Ficou parado e pouco comprou nesse período. Muitos fundos novos sendo emitidos por gestoras ruins e nascendo já fadados ao fracasso (QAGR11). Inúmeras gestoras com relatórios ruins.   
                Depois de ter FIIs por quase 5 anos, minha conclusão é que se você tiver um capital grande e puder comprar um imóvel físico bem localizado para receber aluguel, compre. Sei que é uma opinião polêmica. Mas se eu tivesse comprado tudo em tesouro aos invés de FIIs nestes últimos 5 anos, esta parte do patrimônio seria maior do que tenho agora somando os meus FIIs mais os dividendos recebidos nesse período. Sem contar que os FIIs quase tiveram os dividendos taxados, algo que certamente acontecerá num futuro. 
                Acho que os FIIs ainda têm muito para amadurecer, e creio que serão mais eficazes em trazer alegrias para os cotistas no futuro. Serão mais eficientes assim que os administradores começarem a "tomar pau nas assembléias." Mas no momento não tem me atraído.  
               O leitor pode me perguntar, mas os imóveis físicos também têm problemas e dão dor de cabeça. Certamente. Tive que comprar uma caixa de água nova neste mês para uma das salas (custo de 1500 reais). Quem vai resolver os problemas do imóvel físico será você e não uma gestora corrupta cheia de más intenções que têm como único objetivo faturar às custas daquele cotista trabalhador que coloca seu suado dinheiro numa dessas "gestoras". 

Conclusão

           Para concluir então, respeito a opinião de todos os colegas que estão correndo rumo a IF. Posso estar errado nas minhas opiniões e certamente aceito críticas e sugestões. Mas é o que a experiência e as leituras me fizeram concluir até o momento.  

4 comentários:

  1. Legal Quase Aposentado! Gosto mesmo de ler opiniões fora da "tendência natural". Você não perde muito tempo/paciência com a gerência de vários aluguéis (obras nos imóveis, negociações com locatários, etc)? Tem um "Faz Tudo" ou Empreiteira engatilhada pra quando der algum problema?
    Estou entrando agora mais forte nos FIIs tentando aproveitar a queda dos últimos meses e me atrai muito a lógica deles para o período de FIRE, mas tenho visto muita gente reclamando que os FIIs não batem a inflação considerando uma taxa de retirada típica dos proventos (cerca de 70%). Ainda tenho que estudar melhor...Como pretende montar sua carteira para o momento da aposentadoria?(qual porcentagem desejada por tipo de ativo)
    Grande abraço!

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  2. Fala VVI. Teoricamente os rendimentos dos FIIs de tijolos deveriam bater a inflação no decorrer dos anos. Existem nos contratos de aluguel reajustes após um período pré-definido (seja pelo ipca, igpm). Já nos FIIs de papel você deveria reaplicar parte dos dividendos para acompanhar a inflação.

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  3. Quanto aos aluguéis dos imóveis eu pago 10% do valor do aluguel para uma imobiliária administrar. Eles cuidam de praticamente tudo. Somente entro em campo quando surge alguma reforma mais onerosa.

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  4. Quanto à carteira na aposentadoria eu terei uns 50% do patrimônio e do rendimento proveniente de imóveis físicos (consumirei quase todo o aluguel líquido para me manter mensalmente). Creio que esses 50% da carteira serão suficientes para me manter. Como reserva de segurança terei os outros 50% do patrimônio em ativos financeiros (pretendo ter 30% no Brasil - renda fixa e variável e 20% exterior - ênfase em renda variável). Para a parte dos ativos financeiros, se for necessários gastá-los, pretendo usar a regra dos 3% ao invés do famoso 4%. Acho que a margem de segurança deve ser muito boa. Abs.

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