sexta-feira, 2 de abril de 2021

Fechamento Fevereiro e Março 2021

 Fechamento dos Meses de Fevereiro e de Março

        Então vamos a mais um post de fechamento de mês com uns 60 dias de atraso. Como o blog não é nada profissional, pelo menos posso me dar ao luxo de atrasar as postagens. Conseguimos então sair uns 10 dias de férias. Este ano começou cheio de esperança. Mas mais uma vez veio o tal do corona e deu uma cacetada na cabeça de toda a população, retardando sonhos e planos. Mas vamos dar a volta por cima. 
        No nosso negócio fomos bem afetados durante o meses de fevereiro, março e possivelmente em abril também. O faturamento baixou. Creio que só devemos ter uma melhora a partir de maio. Ano passado foi muito semelhante. Tem alguns tipos de serviços que são duramente afetados pelas crises oriundas do corona, outros já nem tanto. Como eu queria ser servidor público. Ter todo mês o dinheiro na conta. Não se preocupar todo o santo dia em ter que correr atrás de clientes e ter funcionários. Não se preocupar com as crises na economia. Ter férias renumeradas. Receber auxílios. Saber que sempre receberá reajuste. Eita vida boa. Pena que já estou meio velho para correr atrás disso agora. 
         Chega de ladainha e vamos aos números, isso é um blog de finanças uai:

TOTAL EM APLICAÇÕES FINANCEIRAS

a) aplicação em dólares americanos já convertidos para real (avenue.us): R$ 133.388,88

b) previdência privada: R$ 26.255,00

c) empréstimos: R$ 613.214,58

d) aplicações financeiras corretoras (XP e BTG): R$ 2.502.928,39

e) total aplicações: R$ 3.275.590,79

Renda passiva aplicações (regra dos 3%): R$ 8.188,98

TOTAL DE RENDA PASSIVA COM ALUGUÉIS (livre de IR e de imobiliária) -

a) aluguel conjunto salas: R$ 14.000

b) aluguel sala 1: R$ 3.138,55

c) aluguel sala 2: (está pronta mas ainda não alugou!!!)

Renda passiva aluguéis: R$ 17.138,55


TOTAL DE RENDA PASSIVA COM ALUGUÉIS + APLICAÇÕES: R$ 25.387,55

Gastos Mensais para o casal + animal doméstico

- Fevereiro: viajamos e esculhambamos a tabela. Mas a viagem custou cerca de 9.900 reais (passeios, voos, hospedagem). Viagem ao Tocantins! Nosso país é corrupto, pobre, violento, MAS é LINDO. Quanto mais eu conheço, mais eu admiro as belezas de nossa terra. Ainda tenho esperança de que algum dia "isso aqui" se torne um país decente. Talvez quando eu tiver uns 100 anos.   

- Março: R$ 8.574,53 

           Então, fornecidos os dados, podemos concluir que já somos FINANCIAL INDEPENDENT. Mas ainda não retire early. Após muitas simulações e tabelas, inclusive com o auxílio do CFP (vide post anterior), chegamos a conclusão que nosso objetivo é o FAT FIRE. Queremos atingir a renda passiva gorda de R$ 40.000 reais por mês. 


              Porra, esse casal é louco. Atingiram a meta e agora querem duplicar a meta. A renda passiva atual está em R$ 25.400 reais. Mas estamos com um imóvel novo (sala comercial) que está pronto, porém ainda não foi alugado. Creio que ele trará mais uns R$ 2.700 livre de IR e comissão da imobiliária. Portanto, quanto alugar, teremos a renda passiva de 28 K. Claro que a vacância incomoda. Das 8 salas comerciais que tem no empreendimento, só tem 2 que ainda não foram alugadas (óbvio que uma é a nossa). 
 
              
               Fomos o segundo proprietário a comprar o imóvel na planta. Fizemos a nossa escolha. Apostamos que o imóvel que estaria na rua seria mais facilmente alugado. Mas erramos. O mercado preferiu imóveis no segundo piso que possuem mezanino, mesmo não tendo acesso diretamente à rua. 
                
                                            Isso é um mezanino. 

               - Ah meu filho, mas como você é burro mesmo. Por que não investiu todo esse valor (cerca de R$ 800.000 em valores atualizados) em fundos imobiliários!!! Estaria com um DY maior e já estaria com a renda. Vende a qualquer momento. Nunca fica com 100% de vacância. Este teu imóvel vai gerar um DY líquido (sem IR e sem comissão da imobiliária) de apenas 0,33%. 

               Confesso que o assunto financeiro que mais estudei até hoje foram os fundos de investimento imobiliário. Li 3 livros. Lia diariamente aquele CLUBE FII. Todos os dias assistindo vídeos do Teztner. Mas os nossos FIIs são a cara do nosso Brasil. Gestoras corruptas. Defendendo apenas os seus próprios interesses. Má gestão. Vide a Quasar (gestoras do CAGAR AGRO 11 ou QAGR11) e a Rio Bravo (ou melhor ROLO BRAVO). Putz, como tomei cacetada desses FIIS. Tenho FIIS desde o começo de 2018. Mas confesso que não tive muita sorte com eles. Antes tivesse colocado tudo em renda fixa, CDBs IPCA + ou em ETFs dolarizados. Eu teria ganho mais e me estressado muito menos. Tomei pau em vários FIIS, e não foi por falta de estudo.  

                   Tomei pau no ABCP11, que era para ser um FII top. Cheio de rolo e de corrupção. Está devendo até para a receita federal. Ah, mas é mono-inquilino. Sim, mas era o queridinho dos fundos. Era praticamente blindado. Na época que comprei era um dos melhores FIIs do mercado. Renda estável. A gestão era para ser ótima. Provou ser uma encrenca. Ainda vendi ele com mínimo prejuízo, pois havia comprado antes da valorização de 2019. 

                RBVA11. Nem se fala. Foi o fundo que mais fez rolo e prejudicou o cotista. Conseguiu até rescindir contratos atípicos. Perdeu ações na justiça. Parecia até que estava lutando pelos direitos do inquilino (Santander) e não pelo cotista. Desanimador. Sem contar as aquisições de imóveis novos acima do valor de mercado. Quanto comprei era a esperança de ser um ótimo fundo. Seria um fundo misto de agência e de lojas de varejo. Estava deixando de ser o antigo AGCX11 que tinha apenas agências da Caixa Econômica Federal e estava se tornando um FII misto de agências + varejo. Mas, no meio do caminho mudaram a estratégia e tomaram a pior decisão possível. Incorporaram o FII SAAG11 (agências do Santander). Depois disso foi só desgraça. O maldito SATÃDER entrou com inúmeras ações judiciais contra o RBVA11 e conseguiu até mudar o contrato atípico. PQP. 

                BCFF11. Era para ser um fundo que tinha tudo para explodir de valorização. Quando houve o CRASH pelo corona no ano passado ele estava cheio de caixa de uma última emissão. Era hora de comprar vários FIIs baratos. Mas ficou se enrolando sem comprar nada. Literalmente sentado no caixa. Não realizaram as alocações no auge da crise quando tiverem a possibilidade. É um fundo lento. Praticamente perde para a inflação. 

               Posso continuar falando de vários FIIs ruins que tive e tenho em carteira. HGRE11 (vacância altíssima sem previsão de melhorar - errei na minha previsão de que as lajes comerciais iriam voltar a ter mais demanda após a diminuição do corona), MGFF11, FVPQ11, dentre outros. Posso dizer que fiquei desanimado com fundos imobiliários. Creio que tenho pouquíssimos FIIS que gostei de ter nesse período. Por exemplo, HGLG11 e BARI11 (este só deu sorte pelo aumento absurdo do IGPM acumulado de 12 meses de 31%. O FII teve um DY de 12% em 12 meses). Até nos FIIs de recebíveis não vejo mais tanta vantagem. Melhor ir para a renda fixa tradicional mesmo. Pretendo ir lentamente me desfazendo de todos os FIIs e mandar o valor deles para a corretora gringa. Vou poupar somente os FIIs bons, que infelizmente na minha carteira não são muitos. 

              Prefiro muito ter um imóvel próprio que eu posso cuidar. Parece um pensamento dos antigos. Nossos pais e nossos avós pensavam assim. Nós que nascemos no começo da era digital deveríamos ser mais adeptos dos fundos imobiliários. Mas com o imóvel físico eu sei que não terá pilantragem com o mesmo. Mesmo que tenha maior vacância, maiores impostos, maiores taxas e ainda o meu viés de localização eu curto o imóvel físico. Claro que cada investidor tem que investir naquilo que lhe traz mais conforto e PAZ. Talvez se esses ETFs de FII, que estão lançando, sejam eficientes e eu mude minha opinião. KISU11 e IFIE11 parecem ser bem interessantes. Vou acompanhar. Mas fazer stock picking de FIIs é furada. Acho que metade dos FIIs disponíveis são ruins. A demanda de tempo e energia para acompanhá-los é imensa. São inúmeros relatórios. Diversos imóveis. Troca de gestores a toda hora. É cansativo. Além disso, com a subida da selic de agora em diante, os FIIs de Tijolo irão sofrer bastante. Creio que somente os Fiis de papel e com grande alocação em CRIs de IPCA não sofrerão (vide KNIP - embora já estaja com P/VPA de 1,1). A inflação está voltando pessoal. As taxas do tesouro IPCA + estão passando de 4 agora. Ficar atendo. O tesouro IPCA + com juros semestrais 2055 está pagando IPCA + 4,42 %. Quando passar de 5 creio que vale a pena comprar um pouco. Mais para diversificar a renda passiva. 

                 Outra coisa que eu pretendo colocar 1% da carteira de investimentos é em BITCOIN. Vou ter que começar a estudar. O meio único receio é que seu morrer antes tenho certeza que minha esposa vai perder a senha e perder esse investimento. Cerca de 20% de todo o valor investido em BITCOIN está perdido. Os proprietários perderam a senha e nunca mais acharam. Simplesmente o dinheiro nunca mais será resgatado. Claro que isso é o risco. Mas se perder 1% do patrimônio ainda há chance de recuperar. Mas estão dizendo que pode haver ainda um aumento estratosférico da moeda. Até aquele doido da Tesla (o EIKE Batista Brasileiro) está aceitando Bitcoin na compra dos seus automóveis. Transformou o caixa da empresa em Bitcoin. Não custa ter 1% alocado. Embora eu realmente não curto essas moedas virtuais. Gosto de empresas reais.          

                 

Elon Musk - CEO da Tesla. Fumando um baseado ao vivo!

                  Então, como o trabalho está mais fraco, vamos escrever mais um pouco. Temos mais um excelente PODCAST na comunidade fire. Se chama BOTECO FIRE. Ótimo. Fico escutando via spotify quando estou na academia fazendo exercícios. É literalmente um papo de boteco com ótimos convidados. Já escutei os quatro episódios. Tem também o clássico podcast do Sr. IF 365. Pena que ele não tem mais convidados. Mas continua sendo um ótimo podcast. Nós passa a visão de uma pessoa normal (piloto de avião) que soube atingir a FIRE depois de juntar um bom patrimônio. Ele é um cara bastante flexível e consegue se adaptar as situações que ocorrem. Ele está empolgado com o Bitcoin. Ele vem ganhando muito dinheiro com a moeda virtual.  

                  Para encerrar: vou dar mais uma refletida sobre a meta de FAT FIRE (fire gordo, sobrando caixa para situações inesperadas e para passar a velhice de boa). Assim que alugar este último imóvel passaremos a ter uma renda passiva de 28 mil. Como carta na manga ainda temos nosso escritório que poderá ser alugado rendendo mais uns 2.500 reais limpos por mês. Isso já nos levará aos 30 mil reais de renda passiva mensal. Então só preciso de mais de 10.000 reais de renda passiva mensal para atingir a meta. Multiplicando 300 por 10.000 teremos que faltam ainda um patrimônio de 3.000.000 milhões de reais. Putz, é coisa pra caralho. Mas, não esqueçamos que todo o mês temos 28.000 reais trabalhando por nós. Mesmo sem aportar mais nada, realizando aplicações que rendam apenas o IPCA e mais nada, em 9 anos a meta será batida. Mas temos os juros compostos ao nosso lado. E apesar de eu não estar mais tão preocupado com aportes (na realidade eu estou de saco cheio de bater metas e ficar me pressionando) certamente alguns aportes eu deva fazer nos próximos anos. Quero trabalhar para poder curtir e viajar sem passar muito aperto. 

                    Acho que o plano realmente será infalível. Pretendemos viver os primeiros anos ou décadas gastando apenas o dinheiro dos aluguéis. E deixar as aplicações financeiras rendendo. Quando os imóveis já estiverem meio capengas, avaliaremos se vale a pena fazer o retrofit nos mesmos ou se será melhor vendê-los e utilizar o valor para pagar as despesas da jornada. Ainda teremos na nossa retaguarda todas as aplicações financeiras.   

                    Outra carta na manga é em relação ao conjunto de salas que possuímos. Elas são a galinha dos ovos de ouro. Ótima localização. Atrás desse imóvel tem um terreno ENCRAVADO que só pode ser vendido a lindeiros (vizinhos). Estamos negociando este imóvel. Se comprarmos, ele possibilitará aumentar o tamanho das salas e conseguiremos ter um aluguel ainda maior neste local. O imóvel é muito antigo (data de 1958). Mas o antigo proprietário fez um retrofit interessante há uns 5 anos antes de nós comprarmos. Creio que se conseguirmos aumentar as salas, após a compra do terreno, poderemos ter um aumento de uns 4 a 6 mil de renda passiva. Creio que gastaríamos algo entre 750 mil a 1.000.000 de reais nessa ampliação. Sendo bem realista, mais para 1 milhão de custo. Mas se der certo joga a renda passiva para uns 35 mil. 

                     Foi um post bem longo. Chato. Mas a culpa é da pandemia, que não nos deixa trabalhar em paz. Realmente esse BLOG eu escrevo para organizar a minha mente. Ele me permite traçar as metas e refletir comigo mesmo. Se alguém conseguir tirar algum proveito eu fico feliz. Nem acreditei que o último post de 2020 teve 461 visualizações. Falei mais sobre ETFs e investimento no exterior de maneira bem sucinta. Mas já teve post que apenas 41 pessoas visulizaram. 

         

                                   

                      Colocando a foto do fera aí acima rindo das minhas poucas visualizações, me lembro do plano B. Como diz o senhor IF. Você tem que ter o plano B. O que fazer se o Brasil virar o caos. Na vizinha Argentina você não pode mandar mais de 200 dólares por mês ao exterior. Se isso ocorrer, só nos resta ir para o exterior e tentar trabalhar (nos EUA, Canadá). No momento temos U$ 24.585 na avenue. Em breve eles irão lançar um cartão de débito. Estou aumentando os aportes no exterior. Pretendo atingir 100.000 dólares até alcançar a IF. O plano é ter no mínimo 10% das aplicações em dólar. Com esse valor dá para ficar um tempo lá gastando até achar um emprego de entregador de pizza ou assistente de obras. 

                        Quando atingir o patrimônio de 100.000 dólares planejo transferir tudo para a Interactive Brokers e mudar para ETFs irlandeses pelos motivos que todos já sabem. Por enquanto acho interessante e avenue. Muito fácil para declarar o imposto de renda. Acho que é bom para quem estar iniciando. Apesar se ela não dar acesso a ativos irlandeses. 

                        Como estão as aplicações no exterior Sr. AA39? Ótimas. Eu me lembro que quando comecei a aplicar nos EUA todos falavam que o SP 500 estava esticado e que não era mais o momento de aportar. PQP. Realmente mais dinheiro se perde tentando acertar o momento das crises do que nelas. Desde o primeiro aporte em VOO (etf que segue o sp500) já tivemos um lucro de 14,54% na cotação do mesmo em dólar. Sendo que se contar a valorização do dólar nesse período isso será muito maior (comecei a investir no exterior com o dólar a R$ 3,80). Na época falavam que o dólar estava caro. Diziam que ele voltaria a 3,20. Na realidade ninguém sabe nada. Esses analistas ganham dinheiro para fazer umas previsões que raramente acertam. Aqueles caras da empiricus então. Pelo amor de Deus. Vão fazer algo que ajude a sociedade e não ficar ludibriando as pessoas.  

                       Por enquanto é isso pessoal. Nos vemos no próximo post.          

 


6 comentários:

  1. Entendo perfeitamente sua decepcao com FIIs. Já tive uns 20 e praticamente todos deram problema em algum momento. Só que ao contrario de vc eu nao sou bom com imovel fisico. O que vou fazer aos poucos é transformar a carteira em ETFs tipo IFIE11 e KISU11, mais alguns FOFs. Realmente nao da pra ficar acompanhando de verdade. Pra diminuir o impacto de algum FII dando merda vc teria que ter uns 30 ou mais em carteira, ou seja, melhor comprar logo todo o indice através de ETFs ou FoFs. Continua postando e bons investimentos !

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    1. Concordo plenamente Vaga. Depois que eu vender todos os meus fiis aportarei a parte deles nesses novos etfs. Pena que ainda são bem recentes para saber como comportar-se-ão no futuro.

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  2. pra ter essa renda passiva de R$ 17k em imoveis, qual o valor do patrimonio em imoveis vc tem? pergunto isso pq geralmente o DY de aluguel é baixo!

    parabens pela disciplina e constancia nos investimentos

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  3. Veja que pela regra dos 4% seria ainda pior, daria 11.600 reais.

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  4. Meu DY nesses imóveis deu 0.48%. Até que não é dos piores, uma vez que aí já foi pago IR e comissões da imobiliária. É o valor líquido. Eu achava que o DY fosse ainda pior.

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