sábado, 30 de maio de 2020

Negócio Fechado


          Então voltando ao assunto do último Blog, fechamos a negociação. Foi comprado o conjunto com as 3 salas comerciais mais um pequeno espaço (utilizado para venda de produtos do gênero alimentício). Custo total da brincadeira: R$ 2.800.000. O valor inicial era 2.900.000 reais, mas a minha esposa (que é uma ótima negociante) conseguiu reduzir o valor em 100.000 reais. Demos, como parte do pagamento, um apartamento que possuíamos no litoral (foi avaliado em R$ 1.000.000 - havíamos comprado por R$ 620.000 em março de 2016) e mais R$ 1.800.000 em cash. Foi uma boa mordida na carteira de investimentos de cerca de 50%. Pensamos bastante antes de fechar o negócio e acabamos achando interessante. Moramos em uma cidade na qual possivelmente passaremos o resto de nossas vidas. E com isso temos total controle sobre os imóveis que possuímos. Esse imóvel está localizado no melhor local possível para o comércio. Raríssimas vezes observei vacância em imóvel comercial nesta região. Olha que moro aqui praticamente desde que nasci. São três salas e meia. 
A) sala-1: 222.92 m2
B) sala-2: 116.25 m2
C) sala-3: 141.73 m2
D) micro-sala 4: 15.38 m2
            O total da área construída é de 495.38 m2. O terreno tem uma área total de 815 m2. Sobram ainda cerca de 300 m2 para ampliar as salas num futuro. Ou ceder todo o terreno para uma construtora que quiser demolir tudo e contruir um prédio de 24 andares (uma já demonstrou interesse). Nesse caso eles nos cedem de 12 a 15% da área total construída. Resumindo, o dono do terreno geralmente ganha uns 30% a mais sobre o valor do terreno, porém fica uns 3 a 5 anos sem receber aluguéis. Mas é algo para se pensar no futuro.  
            Valor total de aluguel bruto (17.000 reais). Descontando imposto de renda e custos da holding patrimonial (já fiz a mesma) e os 10% da imobiliária sobra cerca de 13.100 reais limpos. O dividend yield limpo é de 0,47. DY bruto de 0,6 (a maioria dos imóveis comerciais da região tem um DY bruto médio de 0,5%). Acho aceitável o DY atual do imóvel pois existe a possibilidade de bons negócios no futuro. Possibilidade de ampliação das salas com aumento da renda ou passar para a construtora e ter um ganho sobre o valor aplicado. Tem ainda um terreno encravado de cerca de 85 m2, o qual só pode ser vendido a lindeiros (vizinhos). Caso conseguirmos comprar este, a área total do terreno passa para 900 m2 na área comercial mais nobre do município. Das 3 salas alugadas, mesmo com a crise do coronavírus os inquilinos estão firmes. Sem sinal de que desejam sair.  
             Fechamos o negócio mesmo com o imóvel físico sendo antigo, pois como dizem os entendidos em imóveis, os 3 fatores mais importante para um imóvel são: localização, localização e localização. Ainda mais quando for para locação comercial. Acho que este imóvel irá trazer bons frutos com o decorrer dos anos. Fico feliz de ter me livrado do imóvel do litoral. Recebemos uma boa valorização com a venda e ainda não foi necessário pagar a comissão da imobiliária (geralmente é de 6% aproximadamente). O imóvel do litoral praticamente não gerava dividendos. O lucro dos aluguéis na temporada praticamente eram usados para pagar as suas taxas - iptu, condomínio, pequenos reparos, taxa da marinha (que roubo esta taxa - mais uma extorsão com o contribuinte). 
              Achei interessante ganhar cerca de R$ 156.000 anuais de aluguel com este imóvel. Sendo que é bem administrado pela imobiliária. Anualmente os aluguéis sofrem um reajuste pelo IGP-M (se não me engano - pode ser INPC - vou confirmar). A cada 3 anos a imobiliária pode aumentar acima da inflação o aluguel caso haja um aumento local pela demanda de locações. Sei das coisas ruins que podem acontecer com imóveis (gastos inesperados e expressivos, reformas em parte elétrica, hidráulica, telhado, pinturas, incêndios, infiltrações, desvalorização da região, depredação, vacância prolongada, incômodos com os vizinhos), ainda mais quando são antigos como este que compramos. Porém tudo na vida é um risco. Deixar dinheiro na poupança é risco. Na renda variável brasileira é outro risco. FIIs também têm seus problemas. Então temos que assumir o que nos deixa mais confortável e encarar. 

              Sabemos que no mundo dos investimentos o único almoço grátis é a diversificação. Realmente estou muito concentrado em imóveis e ainda mais numa mesma localização. Falta diversificação e melhor este viés de localização. Já possuímos 4 imóveis na mesma cidade no momento (sala comercial + conjunto de 3 salas comerciais + casa + escritório). Em dezembro ficará pronto mais uma sala comercial. FIZ ME ESPOSA JURAR QUE NUNCA MAIS ME DEIXARIA COMPRAR UM IMÓVEL PELO RESTO DE NOSSAS VIDAS. 

                    
             Com o imóvel que ficará pronto no final do ano, caso for alugado (espero que a crise não atrapalhe), a meta foi atingida. A renda passiva atual está em 16.000 reais com aluguéis. Com esse próximo, que ficará pronto em dezembro, provavelmente irá para 19.000 reais aproximadamente. Considerando que os nossos gastos mensais giram em torno de 10.000 a 15.000 reais mensais. Praticamente já somos FIRE. Porém, a nossa meta e ter uma renda passiva de 20.000 reais mensais. 
             O que sobrou das aplicações financeiras então AA39? (até hoje não me perdoo por copiar do AA40 - que falta de criatividade).
             Restam na conta da corretora brazuca R$ 1.687.021,87. Previdência privada R$ 24.625,83. Corretora gringa R$ 20.000. Empréstimos R$ 318.454. Total de R$ 2.050.600. Voltei exatamente aos valores que possuíamos em junho de 2018. 
             Em relação às aplicações, a alocação de ativos ficou extremamente desorganizada. Para retirar os R$ 1.800.000 da compra do imóvel + aproximadamente R$ 40.000 entre ITBI, escritura e registro de imóveis eu retirei quase tudo da RENDA FIXA. Vendi um fundo de debentures incentivadas da iridium (estava patinando). Vendi o fundo multimercados da IBIUNA HEDGE STH (fundo recomendadíssimo - lucro na crise - fez um ótimo hedge - os gestores são FODÁSTICOS). Mas o grosso mesmo foi a venda da minha reserva de emergência e dos CBDs no mercado secundário (ótima ferramenta para nós investidores usar no momento de ter que sacar grandes valores). Vendi em um dia cerca de R$ 1.000.000 em CDBs no mercado secundário.

                    Rentabilidade do Fundo Ibiuna Hedge STH contra o IBOVESPA desde 01/2013

            OS GESTORES DO IBIÚNA SIMPLESMENTE DERAM UM PAU NO IBOVESPA. CONSEGUIRAM LUCRA INCLUSIVE NAS CRISES DE 2016 E 2020. PALMAS PARA OS CARAS. NESTE ANO RUIM DE 2020 JÁ LUCRARAM QUASE 9%. 
              O ibiuna hedge STH teve uma rentabilidade de 163% nesse período enquanto o ibovespa rendeu míseros 53% devido a essa queda monstra de março. 
             Então qual é o plano de agora em diante? O plano agora é nunca mais comprar nenhum imóvel 😊. Inicialmente preciso refazer a reserva de emergência (240 mil reais). Voltar para a minha alocação de ativos (estratégia vencedora no longo prazo - indiscutivelmente). Antes eu estava cerca de 80% renda fixa e 19 % renda variável (FIIs, ações individuais, fundos de ações, multimercados). 1% em dólar.   
              Este ano creio que do meu trabalho terei aportes bem fracos. Provavelmente somente ano que vem volte a ter uma melhora no rendimento da profissão. Graças à porcaria do vírus chinês. Então irei refazer a reserva de emergência com o dinheiro dos aluguéis e dos empréstimos que irei receber a partir de julho. Esse vai ser um ano mais leve. Provavelmente com menos trabalho. Planejamos viajar novamente em julho ou agosto. Graças a organização financeira estamos mais tranquilos.
              Após refeita a reserva de emergência voltaremos à alocação de ativos. Nossa carteira de investimentos ficou bem mais arrojada. Como vendemos muita renda fixa. Aumentou bastante a porcentagem de FIIS, ações e multimercados. Este último sei que é uma classe de ativos odiada pelos educadores financeiros. Ficou uma carteira mais arrojada.
             Temos 150.000 reais num fundo de private equity. Acho que valia a pena ter esse tipo de investimento quando o patrimônio em aplicações era mais parrudo, como foi no passado. Agora que reduziu em quase dois milhões eu não teria esse tipo de investimento. Mas gostei da entrevista do gestor Chu Kong. Realmente os caras estão sentados na grana e logo após terminar a captação de mais de um bilhão de reais (maior fundo de private equity de pessoa física no mundo) houve a crise do corona. Então houve uma procura absurda de empresas querendo verba do fundo para se reerguerem e expandirem. Tem tudo para dar certo. Eles estão com muitas opções para escolher no momento. Achei bem interessante os private equities. Nunca tinha ouvido falar anteriormente. Mas realmente é uma aplicação para o longo prazo (cerca de 5 a 8 anos aproximadamente). Mesmo que eu quisesse não teria como desinvestir a grana.

                               Esse é o japa que espero que multiplique o valor que investimos.

            A esperança é que o CHU descubra outra odontoprev ou outra XP da vida. Tem tudo para dar certo.
            Quanto à alocação de ativos vou alterar para 70 % renda fixa e 30% renda variável. Vou colocar o private equity como renda variável. Pois certamente não é renda fixa. A idéia é aumentar a exposição em renda variável. Creio que entraremos em um novo ciclo econômico no qual os juros permanecerão progressivamente mais baixos. Então creio que teremos que arriscar mais para aumentar o patrimônio. Como eu gostava de ser rentista no passado. Acho que realmente esse tempo não volta mais. Exceto se houver alguma desgraça na política nacional ou mundial. Também quero aumentar a porcentagem na corretora americana. Quero chegar aos 60 mil dólares investidos lá. Estou chegando aos 4 mil dólares. Tenho uma conta conjunta com a esposa. Fiquei decepcionado ao saber que após esse valor o imposto de transmissão após óbito de um dos cônjuges parece ser altíssimo (fontes não seguras citam até mesmo 40% - PQP - o TRUMP não dá moleza).   
              Por hoje é isso pessoal. Fiquei muito feliz em saber que o SRIF 365 voltou com os podcasts!Vamos prestigiar o cara!
              Até a próxima.
               

5 comentários:

  1. rapaz. Vc já tá nos finalmente. Pergunta - pra chegar na sua renda passiva alvo vc conta com aplicacoes financeiras e alugueis. Os alugueis eventualmente vao falhar, vai ter vacancia ou talvez inadimplencia. Faz parte do jogo. Qual sua estrategia pra quando isso acontecer?

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  2. E esse fundo ibiuna sth hedge eu andei olhando: O fundo busca oportunidades em estratégias globais, principalmente nos mercados de juros, moedas e renda variável, com alto grau de alavancagem, através de abordagem macro “top down”. Cara, quando fala em alavancagem eu saio correndo !!!

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  3. Vagabundo, a idéia é a seguinte. A renda passiva atual, contando somente com os dois aluguéis é de 16.000 reais líquidos (já livre de impostos e dos 10% das imobiliárias). Final do ano teremos mais uma sala nova para alugar (creio que consiga no pior das hipóteses uns 2.000 reais líquidos). Com isso o total irá para 18.000 reais de renda passiva. Porém, temos cerca de 2 milhões de reais aplicados. Falta extrair mais 2.000 reais de dividendos deste montante. Os nossos custos de vida incluindo viagens (3 por ano) giram em torno de 15 mil reais atualmente. Quando abandonarmos nosso trabalho poderemos alugar nosso escritório. Isso resultaria em mais 3.000 reais de aluguel aproximadamente. Resumindo, após abandonar a nossa empresa teremos cerca de 21 mil reais de renda passiva com aluguéis (já líquidos de IR e de despesas com imobiliária). Digamos que dos dois milhões de reais em caixa consigamos extrair mais 6.000 reais (entre ações pagadoras de dividendos e FIIS), resulta em um total de 27 mil reais de renda passiva por mês. Isso seria caso parássemos de trabalhar ano que vem. Digamos que os imóveis apresentem uma vacância de 50% (condomínio extremamente baixo por serem imóveis comerciais sem porteiro 24 hs), a renda passiva cairia para 13.500 reais. Ora, sem estar trabalhando tranquilamente conseguimos viver com este valor. Pois teremos mais tempo de realizar limpeza do apartamento e cozinhar. Além disso não haverá necessidade de manter dois automóveis. Provavelmente não teremos mais nenhum dos dois. Lembrar que os automóveis tem um custo de ao menos mil reais por mês para mantê-los. Isso se não houver nenhuma manutenção inesperada. Acho que o plano está se concretizando cada vez mais. Abraço vagabundo! Sorte na jornada.

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  4. Conforme cita o Sr. IF365, a vida FIRE exige flexibilidade. Se está com menos renda de aluguel, tem que se adaptar e viver com menos. Temos que aproveitar a geo arbitragem, indo viver em algum cidade brasileira com menor custo de vida, por exemplo. Ou morar em algum lugar no exterior onde o custo de vida seja baixo. Por exemplo na patagônia argentina, na Tailândia, no Vietnã, na Costa Rica.

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