domingo, 3 de maio de 2020

Fechamento de Abril de 2020


             Então, parece que finalmente o mundo começa a dar sinais de sair do brejo. Já começamos a ver o fim da pandemia do coronavírus em vários países do mundo. Na China até os zoológicos já estão abertos. Em Nova York os hospitais de campanha como o do central park já estão sendo desativados pela redução da necessidade de leitos hospitalares para os doentes. A Europa inicia o desconfinamento a partir de amanhã. A Espanha também já começou a desmontar os hospitais de campanha. Claro que como fomos um dos últimos países populosos a ser atingido pelo maldito vírus chines nós ainda temos dias de batalha pela frente. Estamos na metade da nossa luta contra o corona. Mas certamente iremos vencer essa luta contra a mãe natureza.
             Em relação às finanças, vamos aos números:


               Tomei um susto quando fui verificar o patrimônio. QUASE BATEMOS A META!!! Atingimos o seguinte patrimônio: R$ 3.744.642. 
                Houve um aumento de patrimônio na ordem de R$ 61.179. (33.677 foram os rendimentos das aplicações. A carteira rendeu aproximadamente 1.08% neste mês. 
                R$ 10.252 foram de aportes. 
                R$ 3.000 referente ao aluguel da nossa sala comercial (impressionante como o locatário não veio pedir desconto no valor mensal - ficou 15 dias com a sua loja fechada).   
                R$ 14.250 era um valor que não havia sido contabilizado do mês anterior (fechamento de março). 
                Teoricamente para podermos nos considerar FIRE só falta ficar pronta a última sala comercial agora no final de dezembro deste ano e conseguir alugá-la. Creio que até lá a economia já esteja melhor. Precisaríamos alugar a bendita por aproximadamente R$ 2.700 reais.
                 A meta de realizar aportes já está completa. Para este mês já temos 31.000 reais para aportar e passando da meta. Neste mês o mercado ajudou. Para nosso objetivo 1% de rentabilidade mensal já está ótimo.
                 Então, agora vem uma parte difícil do mundo FIRE, que seria organizar o fluxo de caixa mensal. Precisamos ter os 20.000 reais entrando mensalmente.
                 Venho pensando bastante sobre isso. Estamos em negociação referente ao um imóvel comercial em uma área central do município no valor de R$ 2.900.000 - são 3 salas comerciais juntas. Ótima localização. Eu colocaria o imóvel do litoral na negociação pelo valor de R$ 1.000.000 e pagaria os outros R$ 1.900.000 retirando das aplicações. Já calculei o DY bruto de aproximadamente 0,59%. O que seria cerca de R$ 17.000. Claro que tem que retirar os 10% da imobiliária e 11,67% de IR referente a uma holding que eu iria ter que criar para não pagar o IR da pessoa física. Sobraria cerca de 13.000 reais líquidos deste imóvel. Somando mais 3.000 reais líquidos do imóvel que tenho alugado seriam 16.000 reais. Mais uns 2500 reais líquidos da sala que ficará pronta no final do ano seriam 19.500 reais. E ainda teria cerca de R$ 1.870.000 reais em aplicações financeiras para gerar 500 reais mensais em dividendos + reserva de emergência + uma sobra para eventuais reformas nos imóveis. Seriam duas salas comerciais praticamente novas. Uma ficou pronto há cerca de 3 anos e está alugada por 3.000 reais líquidos (já descontado imobiliária e IR pessoa física). A outra ficará pronta em dezembro. E essas 3 salas novas que eu compraria de uma vez são juntas num mesmo terreno. São bem antigas porém com uma localização, para o comércio, excepcional. Provavelmente necessitem de alguma reforma no telhado, ao menos. Creio que uns 100.000 reais em breve deveria gastar nela. Mas têm um potencial importante, pois inclusive posso permutar com uma construtora. Uma tem interesse no terreno para construir um prédio com cerca de 20 a 24 andares! Mas o aluguel e fluxo de caixa me bastam. 
                Por que não coloca tudo isso em fundos imobiliários e tenha o seu fluxo de caixa? Boa pergunta. Mas vejo potencial no terreno e numa permuta com uma construtora eu ganharia um valor interessante. Ficaria com as três salas reformadas (novas) e ganharia ao menos um apartamento. Sem contar que odeio ficar lendo relatório e acompanhando os FIIs. Parece que os gestores sempre estão tentando esconder algo e nos passar a perna. Sempre querem lograr dos cotistas colocando altas taxas de administração e de performance. Ainda há o fantasma da tributação dos rendimentos que certamente irá ser aprovada num futuro próximo. Imagina estar com cerca de R$ 3.000.000 em FIIs e surgir a porra da tributação. Eu iria tomar pelo menos uns 600.000 reais de prejuízo duma hora para outra. O mercado é mais eficiente do que nós simples mortais e sempre precifica antes que nos demos conta.
                Sei que pela lógica mesmo assim seria mais interessante eu montar uma carteira com 15 FIIS e 15 ações boas pagadoras de dividendos. Mas não me sinto tão confortável ainda. Tenho na minha carteira 20% de renda variável e 80% de renda fixa e ainda fico desconfortável. 
                Acho que este post já esta bem longo. Vou acabar por aqui. Fico devendo a atualização dos gastos mensais do casal. 
                 Abs a todos. Que lástima que o nosso principal blogueiro da comunidade fire brasileira nos abandonou SRIF365. Volte srif. Perderemos o nosso melhor podcast. 


  
                

8 comentários:

  1. Patrimonio muito top!!! Parabens!!! Voce pensa em comprar dolar e ouro? Nossa moeda é muito fraca, além da perseguição da inflação como tivemos na decada de 80. Abraço

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    1. Gari, temos atualmente cerca de 0.25% do patrimônio total em dólares. ETFs numa corretora americana. Cerca de 50% bonds e 50% sp500. Com certeza quero ir lentamente aumentando isso até o valor de 5% do total do patrimônio. Parece que até 60.000 dólares nao paga aquele itcmd. Temos uma conta conjunta na corretora.Temos que fazer de tudo para pagarmos o mínimo de impostos, claro que tudo dentro da lei.

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  2. Cara, o jogo tá quase ganho... hora de dolarizar um pouco. Vejo um risco na sua concentracao em imoveis pra aluguel. Mas se vc se sente bem assim e conhece o mercado, vai em frente. Tá chegando a hora !

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  3. Vaga, realmente eu queria não ter nenhum imóvel e que toda a renda passiva viesse de FIIs e dividendos de ações. O que me incomoda é a inconstância da nossa renda variável nacional. As vezes fica 10 anos ou mais com o mercado andando de lado. Empresas quebram a todo momento. Somos bastante acometidos pela corrupção dos nossos governos. Não temos estudos de longo prazo sobre aposentadorias baseadas em ações ou fiis. Na prática nunca conheci ninguém que viva de renda com dividendos de ações ou fiis. Exceto o srif365 (fechou o blog infelizmente) e o barsi. Mas conheço pessoalmente várias pessoas que vivem de renda com imóveis. Em qualquer parte do país existem exemplos. Portanto, quero garantir essa aposentadoria com os imóveis e lentamente usar a renda dos aluguéis e seus excedentes e reinvestir em dólar (até 5%), ações e fiis. Realmente sou um millennial que pensa com a cabeça de um velho de 70 anos. Mas é como nos sentimos confortável. Como disse certa vez o viver de renda. O jogo está ganho. Por que continuar jogando? Vou fazer o que traz mais calma ao coração. Sei que estou com viés de localização por estar muito concentrado numa mesma localização geográfica (quanto ao local dos imóveis) e num tipo de aplicação (imóveis). Mas é como eu consigo administrar e entender melhor o mercado. Se fizer cagada ainda tenho tempo de me recuperar. Sei de todas as dores de cabeça que o imóvel pode trazer. Deixarei ainda uma reserva de emergência para uma eventual reforma desse mais antigo. Ainda nao frchei o negócio, por sinal. Se eu morasse nos EUA certamente teria todo o patrimônio no mercado financeiro dividido: 60% em renda variável (s&p500 e reits) e 40% em bonds. Iria ter aquelas contas para aposentadoria isentas de IR até o limite e viveria somente dos dividendos. Por que não joga todo o patrimônio para exterior entao? É muita tributação. Se perde muito em tributação para enviar o dinheiro. Se perde para trazer o valor de volta. Se perde em itcmd. O leão americano tributa os dividendos em 30%. É imposto e tarifas em remesaas e transferências. Mas gostaria de saber como funcionam aquelas holdings no exterior. Não tenho idéia de morar no exterior. Só de viajar bastante. Creio que em relação a inflação o valor dos aluguéis e dos imóveis são reajustados pela mesma. Abs.

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    1. Tem gente vivendo de renda sem imoveis. Dos que tem blog, fora o finado srif365, tem o viagemlenta que ainda está ativo e o investidoroculto, que parou de postar. Tenho um amigo que vive de TD, fundos, fiis e acoes. Tem eu também (sou louco ?), pois no longo prazo pretendo vender meu imóvel pra investir ou comprar outro pra morar numa cidade mais tranquila. Vai no youtube no canal viverdekitnet, se curte imoveis vai achar interessante a proposta do cara. Mesmo se nao quer morar fora, ter algo em dolar é boa pratica, pra um patrimonio grande assim, eu diria minimo 10%... jogo ganho, hora de fechar a retranca e garantir o resultado. Boa sorte, aguardo o post comemorativo "cheguei la" !

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  4. Putz digitei tudo no celular. Talvez tenham erros.

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  5. Acho interessante esses aportes em Imóveis. Como o Bastter mesmo gosta de dizer.

    " Se você tem 20 imóveis, rendendo 2.000 por mês cada um, isso seria um salário de 40.000 por mês. Faz diferença quanto você pagou nesses imóveis quando você ta tirando 40barão por mês?"

    Enfim, fora isso, acredito que no seu caso, vale muito mais investir nessa área do que em ações e FII.

    Visto que os imóveis além de renderem o aluguel, tem a chance da valorização. Diferente do dinheiro parado na corretora, que poderia fácilmente não valer nada do dia para a noite devido uma inflação.

    No mais, se fosse eu no seu lugar, com certeza investiria em terra e gado. Investimento muito mais seguro e rentável. Fiz isso um post sobre isso no meu blog mês passado.

    Abraços.

    "

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    1. Gostaria de entender algo sobre terra e gado. Mas realmente não tenho conhecimento nenhum sobre o tema. Acho que para quem entende e com uma boa liquidez para investir nesse setor seria interessante. Vou ler o seu blog.

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